Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété précise les droits et les obligations de chaque copropriétaire et les règles de fonctionnement de l‘immeuble. Il indique par exemple, le nombre maximal de propriétaires pouvant être membre du conseil syndical ou les conditions particulières de convocation à l’assemblée générale. Il comporte aussi des informations sur :

• les parties privatives et les parties communes, leur destination (habitation et/ou professionnelle, commerciale), leurs conditions d'utilisation (interdiction d’exercer certaines activités ou de faire des travaux à certaines heures, …) et leur administration (fonctionnement du conseil syndical de l’assemblée générale…) ;
• les charges auxquelles vous devez contribuer selon les principes de répartition établis par la loi.

Les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes sont calculées et les charges réparties.

Pour connaître la numérotation des lots, les tantièmes ou les charges de chaque lot, vous pouvez consulter l’état descriptif de division qui peut être annexé au règlement de copropriété.

En tant que copropriétaire, consulter le règlement de copropriété vous permet par exemple :

• de connaître l’usage de l’immeuble (habitation, commercial, les deux) ;
• de savoir ce qui relève de vos parties privatives (cloisons, revêtement au sol, fenêtres, …) ou des parties communes (murs, canalisations, conduits, …) ;
• s’il est nécessaire demander l’autorisation de l’assemblée générale avant de réaliser un projet de travaux dans son appartement.

Des règles particulières peuvent s’appliquent dans la copropriété, comme par exemple l’interdiction d’édifier une construction sur une terrasse sans l'accord de l'assemblée générale, ou d’exercer une activité professionnelle dans son lot ou toute activité professionnelle, commerciale, artisanale ou industrielle dans l’immeuble.

En tant que locataire, vous disposez d’extraits du règlement de copropriété remis par votre bailleur. Les consulter vous permet de connaître la destination de l’immeuble, les règles applicables aux parties privatives et communes, les règles de répartition des charges pour le ou les lots loués.

En tant qu’acheteur, vous pouvez consulter la copie du règlement de copropriété remis avant de signer l’avant-contrat ou l’acte définitif de vente, pour connaître la description précise des lots que vous envisagez d’acheter, savoir si votre projet de travaux est compatible avec la destination de l’immeuble ou avec l’usage de votre lot. Par exemple, si vous voulez transformer en logement un commerce situé dans un immeuble destiné exclusivement à l’usage commercial, il faudra modifier le règlement avant.

Ces informations vous permettent d’anticiper, avant l’achat, la faisabilité d’un projet de travaux ou de transformation.

Le règlement de copropriété est rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, avocat, …) au moment de sa construction ou au moment de sa division en lots.    
 
Il est établi en tenant compte de la configuration et des particularités de la copropriété comme le nombre d’étages, l’existence d’équipements communs, la pluralité de bâtiments ou l’appartenance à un autre ensemble immobilier comme à un lotissement ou à une division en volume …     

Le règlement ainsi que toutes les modifications ultérieures sont publiés par le notaire à la conservation des hypothèques. Cette publication rend les dispositions du règlement opposables à tous : elles s'imposent non seulement aux copropriétaires et aux occupants de l'immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Le syndic assure le respect des dispositions du règlement de copropriété par les occupants de l’immeuble. Par exemple, si un copropriétaire ou un locataire stationne abusivement sa voiture dans la cour commune de l'immeuble ou s’il encombre les passages ou les couloirs communs, il recevra un courrier du syndic lui rappelant les règles applicables.
Si vous êtes copropriétaire bailleur, vous êtes responsable des troubles que votre locataire pourrait causer.

Une décision favorable de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire pour autoriser la modification du règlement de copropriété à condition d’avoir inscrit la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.   

Le vote des copropriétaires intervient à la majorité simple, absolue ou à l’unanimité selon l’objet de la modification du règlement de copropriété :

• Pour une mise en conformité avec la loi : l'assemblée générale peut décider de mettre en harmonie le règlement de copropriété avec les évolutions de la loi à condition d’avoir obtenu un vote favorable à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).
• Pour vendre des parties communes (*) ou pour changer la destination de l’immeuble, des parties privatives ou de leurs conditions d’utilisation, l’unanimité des voix de tous les copropriétaires est nécessaire.
• Pour modifier la répartition des charges de copropriété, la règle de l'unanimité des voix de tous les copropriétaires (cf. Charges) s’applique en principe, mais :
  • lorsqu’il s’agit de changer l’usage de parties communes, la décision est prise à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires) ;
  • lorsque la modification des charges résulte de travaux, de la vente de parties communes (conforme à la destination de l'immeuble) ou de l’achat de lots par le syndicat, un vote à la même majorité que celle à l’origine de la modification des charges est nécessaire. 
    Par exemple, pour une copropriété ayant installé un ascenseur, la nouvelle répartition des charges sera décidée à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires).
• Pour la modification de l’utilisation des parties communes et privatives, les copropriétaires réunis en assemblée générale doivent l’autoriser par un vote favorable à la double majorité (majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix).

(*) - La vente doit être conforme à la destination de l'immeuble.  Par exemple, la vente d’un couloir, indispensable pour accéder à des appartements, n’est pas conforme à la destination de l’immeuble

L’original ou une copie du règlement de copropriété vous est remis au moment de l’achat de votre logement en copropriété. En cas de perte du règlement, vous pouvez :

• vous rendre sur l’extranet mis en place par votre syndic professionnel pour en obtenir la copie ;
• vous adresser au syndic qui assure la gestion de votre copropriété (des frais de reprographie peuvent vous être réclamés conformément à son mandat) ;
• demander au service de publicité foncière l’envoi par courrier d’une copie : consulter l’annuaire.  Cette démarche entraîne des frais : consulter les formulaires Cerfa de demande.

La version du règlement de copropriété ainsi obtenue comprend l’ensemble des modifications du règlement depuis sa publication au service de publicité foncière. Lorsqu’une décision modifiant le règlement n’a pas été publiée, elle ne s’impose pas aux tiers.

Si la copropriété n’a pas de règlement de copropriété, le syndicat doit voter son établissement par un vote favorable de l'assemblée générale à la double majorité (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).
À défaut d'accord, le règlement de copropriété peut résulter d'une décision de justice. Dans ce cas, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire.
Les frais de rédaction et de publication sont partagés entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part.

En l’absence de syndic en fonction, il faut en désigner un en convoquant une assemblée générale.

Le règlement de copropriété s’impose à tous à condition d’être licite et de respecter l’ordre public. Dans le cas contraire, les dispositions illicites ou non conformes sont réputées non écrites et censées n’avoir jamais existé.