Charges de copropriété

C’est le règlement de copropriété qui répartit les charges de l’immeuble entre ces deux catégories. Il peut prévoir que certaines catégories de charges sont réparties par bâtiments ou par escaliers.

Tous les nouveaux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002, doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts de charges de copropriété sont calculées.

Charges générales en copropriété

• Elles concernent la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes : le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble (interphone, digicode), le nettoyage de l’immeuble, mais également, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic…
• Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative du lot (compte tenu de sa consistance, sa superficie et sa situation) ; le plus souvent cette valeur sert également à l’établissement des quotes-parts des parties communes (tantièmes).

Tous les copropriétaires sans exception doivent obligatoirement participer aux charges générales de copropriété.

Exemples : ceux du rez-de-chaussée participent aux charges de la toiture ; à l’inverse ceux du dernier étage participent aussi à l’entretien des espaces verts.

Charges spéciales en copropriété

• Ce sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs : l’entretien et le fonctionnement des ascenseurs, du chauffage central, du vide-ordures …
• Elles sont réparties en fonction de "l’utilité" que ces éléments d’équipement et services collectifs présentent à l’égard de chaque lot. "Utilité" n’équivaut pas à “usage effectif”; la notion suppose simplement qu’il y ait une "possibilité d’usage".

Exemples : le copropriétaire d’un appartement du rez-de-chaussée ne participe pas aux charges d’ascenseur ; en revanche celui qui occupe un appartement en étage ne peut se soustraire au paiement des charges d’ascenseur même s’il emprunte l’escalier. De même, le copropriétaire qui ne se sert pas du chauffage collectif doit, en tout état de cause, payer sa quote-part des charges de chauffage.

La modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété requiert, en règle générale, l’unanimité des voix des copropriétaires. Toutefois si la modification est rendue nécessaire par des changements intervenus dans l’immeuble, elle peut être décidée à la même majorité que celle qui a permis de prendre la décision initiale ; notamment, en cas de vente ou achat de parties communes ou de parties privatives par la copropriété ; changement d’usage d’une partie privative, par exemple, un logement utilisé à usage professionnel.

Recours au juge

Un recours au juge du tribunal judiciaire est possible dans certaines conditions :

• Si sa part est supérieure de plus d’un quart ou si la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à ce qu’il devrait légalement supporter, un copropriétaire peut demander au tribunal judiciaire, la révision de la répartition des charges de copropriété :
  • dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété ;
  • dans les deux ans à compter de la première mutation intervenue après la publication du règlement de copropriété  au fichier immobilier.

Le juge établit un nouveau tableau de répartition des charges tenant compte de la révision. Cette nouvelle répartition s’impose à tous, à compter du jugement qui l’institue ; elle n’est pas rétroactive.

• Par ailleurs, lorsqu’une clause de répartition des charges dans le règlement de copropriété est contraire à la loi, tout copropriétaire peut à tout moment, demander au juge de constater sa nullité et de procéder à une nouvelle répartition des charges.

Pour faire face à l’ensemble des dépenses, un budget prévisionnel doit être décidé chaque année par les copropriétaires.

Ce budget est établi par le syndic, en concertation avec le conseil syndical, pour un exercice comptable de douze mois.
Le syndicat doit, sauf impossibilité, voter ce budget prévisionnel avant le début de l'exercice comptable qu'il est destiné à couvrir.

Paiement des charges de copropriété

Chaque copropriétaire doit participer aux charges de copropriété à hauteur de sa quote-part. Le paiement des charges s’effectue par le versement de provisions.
Les provisions demandées en application du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; les provisions pour les dépenses hors budget sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
Afin d'assurer la trésorerie du syndicat et faire face à l'ensemble des dépenses, le syndic vous demandera au début de chaque trimestre le paiement d'une provision égale au quart du budget (l'assemblée générale peut opter pour un versement semestriel ou mensuel). Il vous adresse, par lettre simple, avant chaque premier jour du trimestre, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Le syndic peut également exiger :

• le versement de provisions
  • pour les travaux non compris  dans le budget prévisionnel : travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble ou portant sur les éléments d'équipement commun, autres que les travaux de maintenance ; travaux d'amélioration ; études techniques telles que les diagnostics ; (l'assemblée générale détermine le montant et la date d'exigibilité de la dépense ; le syndic vous adresse, par lettre simple, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense) ;
  • pour financer les travaux urgents que le syndic peut faire réaliser sans délibération préalable de l'assemblée générale, mais après avis du conseil syndical (le montant de cette provision est limité au 1/3 du montant du devis estimatif des travaux) ;
• le versement d'avances :
  • constituées par des provisions spéciales pour assurer les travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun qui pourraient être nécessaires dans les trois années à venir mais encore non décidées (le syndic doit soumettre cette décision lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans à l'assemblée générale qui se prononce à la majorité de l'article 25*) ;
  • constituant la réserve fixée au règlement de copropriété, appelée couramment "fonds de roulement", (ancienne "avance de trésorerie permanente") ; son montant ne peut dépasser 1/6 du budget prévisionnel, soit 2 mois de budget ;
  • correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
• la participation à un fonds de travaux : tout copropriétaire d’immeuble à destination partielle ou totale d’habitation est tenu de participer à un fonds de travaux afin de faire face à la réalisation de travaux à venir. Pour les immeubles neufs, il est possible de reporter la constitution de ce fonds à l’issue d’une période de dix ans suivant la date de la réception. Dans tous les cas, les copropriétés peuvent instituer ce fonds avant les délais légaux.
  Ce fonds permet notamment de financer des dépenses de travaux obligatoires, hors budget prévisionnel, votés en assemblée générale ou de travaux urgents. Son utilisation est encadrée et limitée à certains types de travaux. Le montant de la cotisation annuelle est fixé par l’assemblée générale. Lorsqu’un projet de Plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté, son montant doit correspondre au minimum à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et au minimum à 5 % du budget prévisionnel. En l’absence de PPT, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. 

Recouvrement des charges : que peut faire le syndic en cas de non-paiement d'une provision ?

Lorsque 30 jours après avoir reçu une mise en demeure de la part du syndic, un copropriétaire ne s'acquitte pas du paiement d'une provision, il peut se voir réclamer immédiatement la totalité des provisions de l'année budgétée.

Le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire pour en obtenir le paiement.

• Le syndic peut engager toute action judiciaire pour recouvrir les charges (sauf la procédure de saisie immobilière) sans l'autorisation de l'assemblée générale.
• Les frais nécessaires engagés par le syndicat de copropriété pour recouvrer une somme d'argent due par un copropriétaire, sont à la charge de ce seul copropriétaire.
• Le copropriétaire qui obtient gain de cause à l'issue d'une procédure l'opposant à la copropriété est, en principe, dispensé de sa participation aux dépenses représentées par les frais de procédure engagés par le syndicat