Bail de location pour un logement vide

La réglementation impose certaines mentions obligatoires (voir le contenu du bail et les documents à joindre ci-dessous).

Risques encourus en cas d'absence de bail de location écrit

Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location verbale reste valable, mais cette situation crée de nombreuses difficultés. Par exemple, en l'absence d'un bail écrit, le propriétaire ne pourra pas réviser le loyer.

Le propriétaire comme le locataire sont en droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un bail écrit.

Le bail (contrat de location) d'un logement loué à titre de résidence principale doit respecter les clauses du bail type tel que défini par le décret du 29 mai 2015.

Depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de location contient une clause prévoyant la résiliation du bail en cas d’impayés de loyers ou de charges ou de non-versement du dépôt de garantie. 

Depuis le 1^er janvier 2024, le contrat de location doit également comporter une mention rappelant les exigences de performance énergétique prévues par la loi pour que le logement puisse être considéré comme décent. Cette mention est prévue dans le contrat-type. 

Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail :

• le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel ;
• le nom et la dénomination du locataire ;
• la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement ;
• la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) ainsi que la surface habitable ;
• le numéro fiscal d’identification du logement ; 
• la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
• l'énumération des parties communes ;
• la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui en sera fait (habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel) ;
• le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle ;
• le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s’il a quitté le logement il y a moins de 18 mois) ;
• le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu (limité à un mois de loyer sans les charges non révisable). Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie ;
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.

En complément, dans les zones d'encadrement expérimental des loyers, les baux doivent mentionner :

• le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement dans le secteur ;
• les éléments justifiant un éventuel complément de loyer.

Lorsque le bail est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée, il doit mentionner, à peine de nullité :

• les dispositions légales (les trois premiers alinéas du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989) ;
• les montants maximum de la rémunération du professionnel pouvant être à la charge du locataire.

Il est possible de demander à tout moment l’ajout à votre contrat de l’une de ces informations essentielles (consultez notre modèle de courrier).

Clauses facultatives

Propriétaire et locataire peuvent convenir de clauses facultatives sous réserve de respecter la loi. Par exemple, le bail peut comporter une durée de location plus longue que la durée minimum légale.

De même, les parties peuvent convenir de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter en contrepartie d'une majoration de loyer. En ce cas, le bail ou un avenant au bail doit préciser la majoration de loyer consécutive (loi du 6.7.89 : art. 17, e, devenu art. 17-1, II).

Cautionnement

Le propriétaire peut demander la caution d'un tiers (membre de la famille, ami, etc.), si c'est un particulier ou une société civile familiale et s'il n’a pas souscrit une assurance ou une garantie couvrant les risques des impayés.

Si le propriétaire est une personne morale (entreprises, société d'assurance, associations, etc.), il peut demander la caution de certains organismes (ex. : FSL).

Si le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire, quel qu'il soit, est autorisé à cumuler les garanties (cautionnement et assurance).

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement qui comporte les mentions suivantes :

• le montant du loyer et les conditions de sa révision en chiffres et en lettres ;    
• une mention exprimant clairement qu'elle s'engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas d’impayés ou de dégradations dans le logement, dans la limite d'un montant plafond exprimé en toutes lettres et en chiffres  ;
• la reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6.7.89 (alinéa 6) : "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation."

Clauses interdites

Certaines clauses sont interdites. Même si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles. C'est notamment le cas de toute clause qui :

• impose au locataire la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire ;
• oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables ;
• impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique ;
• prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble ;
• prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;
• interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
• impose au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ;
• prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
• prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à trois ans (six ans si le propriétaire est une personne morale : société, compagnie d'assurance...).

Sont notamment interdites, les clauses qui :

• imposent au locataire de souscrire un contrat de location d’équipements ;
• prévoient des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l’immeuble ;
• interdisent au locataire de demander une indemnité en cas de travaux d’une durée supérieure à 21 jours.

Durée minimale

Si le propriétaire est un particulier, la durée minimale du bail est de trois ans. Elle est de six ans si le propriétaire est une personne morale, comme par exemple, une société ou une compagnie d'assurance.

Un bail de courte durée

Lorsque le propriétaire est un particulier, il peut proposer un contrat d'une durée inférieure à trois ans s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité de loger un membre de la famille,...). Le bail doit indiquer l'événement précis qui justifie la conclusion d'un contrat de courte durée, qui ne pourra être inférieure à un an.

Le propriétaire doit confirmer au locataire la réalisation de l'événement deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier (consultez notre modèle de courrier).

Si l'événement se réalise plus tard que prévu, il doit lui proposer, dans le même délai, le report de la date de fin de bail (consultez notre modèle de courrier).

Si l'événement ne s'est pas produit ou si le propriétaire n'en a pas donné confirmation deux mois avant la fin du bail, le bail est automatiquement porté à trois ans, à compter de la signature du contrat.

La notice d’information

Une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours pour régler les litiges, doit être annexée au bail (arrêté du 29.5.15).

Consultez la notice d'information.

L'état des lieux

L'état des lieux est un document important qui décrit l'état du logement. Il doit être établi de manière très précise dans la mesure où c'est en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et à la sortie du locataire que le propriétaire pourra demander la réparation de certains éléments détériorés.

Le locataire et le propriétaire doivent ensemble constater par écrit l'état des lieux lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Ils peuvent éventuellement faire appel à un professionnel pour sa rédaction. Dans ce cas, pour l'état des lieux d'entrée uniquement, une part des frais peut être à la charge du locataire. Le montant demandé au locataire ne peut pas excéder un plafond réglementaire et ne peut être supérieur à celui exigé au propriétaire. Pour être valable, l'état des lieux doit être signé par les deux parties. Pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier.

Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l'autre peut faire appel à un huissier de justice. Le coût de l’intervention est alors partagé entre le locataire et le propriétaire.

À l’entrée dans le logement, le locataire peut demander à compléter l'état des lieux, dans un délai de dix jours (consultez notre modèle de courrier). Pour l’état des éléments de chauffage, ce complément peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe. 

L’attestation d’assurance

L'attestation d'assurance contre les risques locatifs doit être transmise au bailleur lors de la souscription du contrat et chaque année (consulter le paragraphe S’assurer contre les risques locatifs).

Le dossier de diagnostic technique

Il comprend :

• un diagnostic de performance énergétique ;
• un constat de risque d'exposition au plomb ;
• un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels, dans les zones de sismicité, dans les zones à potentiel radon ou susceptibles d’être atteinte par le recul de trait de côte (renseignements auprès de votre ADIL) ;
• un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de 15 ans;
• une information relative au plan d’exposition au bruit des aérodromes (depuis le 1er juin 2020, si le logement est situé dans une zone de bruit définit par un Plan d’exposition au bruit). 

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Les documents de copropriété

Si l'immeuble est en copropriété, le bailleur doit transmettre au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.

L’engagement de la caution

Sous certaines conditions, le propriétaire peut demander au locataire la caution d’un tiers. Dans ce cas le cautionnement doit être, soit inséré au bail, soit annexé.