Les petites copropriétés : quelles sont les règles à connaître ?

À jour au 21 octobre 2024

Les petites copropriétés :

• comportent au maximum cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces (sans comptabiliser les lots annexes comme les caves ou les parkings par exemple)
• ou disposent d'un budget prévisionnel (c'est-à-dire les dépenses liées à son entretien courant) moyen inférieur à 15 000 euros sur les trois années.

Les copropriétés à deux sont celles dont les lots, quel que soit leur usage, sont répartis entre deux copropriétaires.

Les règles générales qui concernent l'ensemble des copropriétés restent applicables.

Une petite copropriété doit par exemple :

• avoir un règlement de copropriété ;
• être gérée par un syndic, professionnel ou non ;
• établir un budget prévisionnel pour les charges liées au fonctionnement et à l'entretien courant de la copropriété.

Cependant, certaines règles spécifiques s'appliquent également :

• la mise en place d'un conseil syndical est facultative ;
• la comptabilité de la copropriété est simplifiée ; 
• les prises de décisions sont facilitées.

Les décisions relatives à la gestion et à l'entretien de la copropriété sont prises :

• en assemblée générale des copropriétaires, obligatoire au moins une fois par an, notamment pour voter le budget prévisionnel et l'approbation des comptes ; 
• via une consultation informelle des copropriétaires (écrites ou dans le cadre d'une réunion, sans convocation) organisée par le syndic.

Cette consultation peut :

• être demandée par un copropriétaire ou par le syndic ;
• porter sur toute question autre que l'approbation des comptes et du budget prévisionnel.

Pour être valable, les décisions prises dans le cadre d'une consultation doivent être approuvées à l'unanimité des copropriétaires.

Lorsque le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, la copropriété bénéficie des règles générales applicables à toutes les règles spécifiques aux copropriétés à deux.

Dans les copropriété à deux, par exemple, les décisions peuvent être prises :

• en assemblée générale, avec des règles de majorités assouplies pour faciliter le vote (obligatoire au moins une fois par an, notamment pour voter le budget prévisionnel et l'approbation des comptes) ;
• dans le cadre d'une consultation informelle, avec les mêmes conditions de majorités simplifiées qu'en assemblée générale ;
• par chaque copropriétaires seul, lorsqu'elles sont nécessaires à la conservation de l'immeuble, à condition de prévenir l'autre et de lui justifier le coût de la dépense.

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