Quel est le rôle du syndic de copropriété ?

À jour au 1^er octobre 2024

Le syndic de copropriété remplit plusieurs missions essentielles, réparties en trois volets principaux : gestion administrative, gestion technique et gestion financière.

La gestion administrative

Le syndic exécute les décisions prises lors des assemblées générales et veille au respect du règlement de copropriété. Il est chargé de la conservation des documents relatifs à la copropriété et de la mise à jour de la liste des copropriétaires. Il convoque les assemblées générales au moins une fois par an et soumet au vote certaines décisions importantes telles que la réalisation de travaux ou la souscription d'assurances. Il représente également le syndicat en justice, et communique avec les copropriétaires.

La gestion technique

Le syndic gère l’immeuble en s’assurant de sa conservation, de son entretien, et de la gestion des réparations courantes et urgentes. Il conclut, au nom du syndicat, des contrats nécessaires à la vie de la copropriété (assurances, fourniture de combustible, recrutement de personnel). Il tient également à jour le carnet d’entretien de l’immeuble et fournit aux copropriétaires des informations sur les charges liées à l’énergie.

La gestion financière et comptable

Le syndic établit le budget prévisionnel en collaboration avec le conseil syndical, présente les comptes et assure la comptabilité du syndicat, notamment en garantissant la transparence de la situation de chaque copropriétaire. Il adresse aux copropriétaires les appels de fonds correspondant au paiement des charges. Il est également responsable de l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour la gestion des fonds de la copropriété et des travaux, conformément aux obligations légales.

Le choix du syndic de copropriété est encadré par un processus clair. Il peut s'agir soit d'un syndic professionnel, soit d'un syndic non professionnel (un copropriétaire bénévole).

Le processus de désignation

La désignation du syndic se fait lors d'une assemblée générale. Le conseil syndical est chargé de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de l’assemblée générale. Chaque copropriétaire peut également proposer un candidat.

Les différents projets doivent être joints à la convocation de l'assemblée générale. Le syndic est désigné à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés).

En cas d'absence de syndic, une assemblée générale peut être convoquée par un copropriétaire pour nommer un syndic. À défaut, un juge peut être saisi pour désigner un syndic provisoire.

• Le syndic professionnel
  Celui-ci doit être titulaire d'une carte professionnelle avec la mention "gestion immobilière" ou "syndic", délivrée depuis le 1^er juillet 2015. Il doit justifier d'une garantie financière pour la restitution des sommes des copropriétaires et d'une assurance responsabilité civile et professionnelle. Le contrat définissant ses missions doit respecter un modèle type. Sa rémunération est librement négociée et doit être approuvée en assemblée générale.
• Le syndic non professionnel
  Un copropriétaire peut également assumer le rôle de syndic. Il peut être bénévole (non rémunéré) ou rémunéré, selon les modalités définies avec le syndicat. Bien qu'il ne soit pas légalement obligé de souscrire une assurance responsabilité civile, il est fortement conseillé qu'il le fasse, les frais étant pris en charge par la copropriété.
   

Un compte dédié au nom du syndicat

Dès sa désignation, le syndic doit veiller à ce que la copropriété dispose d’un compte bancaire ou postal au nom du syndicat de copropriété. Dans le cas contraire, il est tenu d’en ouvrir un dans un établissement de son choix. Ce compte est exclusivement dédié à la gestion des finances de la copropriété.

Les fonds déposés sur ce compte ne peuvent faire l'objet d'aucune opération de fusion avec d'autres comptes, ni de compensation ou de virement avec des comptes appartenant au syndic. De plus, il n'est pas autorisé à effectuer des avances personnelles au syndicat via ce compte. Cette mesure vise à garantir l'indépendance financière des copropriétés et éviter toute confusion avec les finances du syndic lui-même.

Conséquence du non-respect : la nullité du mandat

Si, dans un délai de trois mois suivant sa désignation, le syndic n'a pas procédé à l'ouverture du compte séparé, son mandat devient automatiquement nul. Cela signifie qu'il perd la légitimité d'exercer ses fonctions. Toutefois, les contrats ou accords qu'il a passés au nom de la copropriété avec des personnes extérieures (qui ne sont pas au courant de l'annulation du mandat) restent valides.

Accès aux relevés bancaires et intérêts acquis

Une fois le compte ouvert, le syndic doit transmettre une copie des relevés bancaires au conseil syndical dès leur réception. Cette transparence permet aux copropriétaires d'avoir un suivi régulier de la situation financière du syndicat. En outre, les intérêts produits par le compte bancaire, le cas échéant, reviennent intégralement au syndicat et ne peuvent en aucun cas être réclamés par le syndic.

Pas de rémunération pour l’ouverture du compte

Le syndic ne peut réclamer de rémunération pour l’ouverture de ce compte séparé, cette tâche étant incluse dans ses obligations de gestion courante. Ainsi, les copropriétaires ne doivent pas s’attendre à des frais supplémentaires liés à cette démarche.

Obligation d'un second compte pour le fonds de travaux

Lorsque la copropriété décide de constituer un fonds de travaux en application de la loi, le syndic doit également ouvrir un second compte bancaire séparé pour ces fonds spécifiques. Ce compte est destiné à financer les travaux futurs de l'immeuble, conformément aux décisions de l'assemblée générale.
 

En savoir plus

Consultez les dépliants sur la copropriété

Retour à la rubrique "Parole d'expert"