En principe, à la fin du bail, le contrat est prolongé automatiquement dans les mêmes conditions que précédemment. On parle alors de reconduction tacite du contrat.
Mais, si le loyer est inférieur aux prix du marché, votre bailleur peut vous proposer, sous conditions, un renouvellement du bail avec augmentation du loyer.
La proposition du bailleur est encadrée de façon précise par la loi. Il doit par exemple, vous l’adresser dans un certain délai avant la fin du contrat, justifier l’augmentation proposée...
Le montant de l’augmentation est également encadré. Il dépend notamment de l’adresse de votre logement.
En effet, des règles différentes s’appliquent selon que le logement est situé ou non en zone dite "tendue", c’est-à-dire dans les communes de plus de 50 000 habitants où il existe une tension marquée entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Ces communes sont listées par décret.
Et à l’intérieur de ces zones dites "tendues", certaines communes ont décidé de se soumettre à un dispositif expérimental d’encadrement des loyers, en définissant des loyers plafonds. C’est le cas de Paris (75), Lille, Hellemmes et Lomme (59), les communes membres de l’EPT Plaine Commune (93), Lyon et Villeurbanne (69), Montpellier (34) et Bordeaux (33) et la communauté d’agglomération du Pays basque (64). D'autres villes sont susceptibles de les rejoindre.
À savoir
Certains logements (HLM, baux soumis à la loi de 1948…) ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers et font l'objet de règles spécifiques.
Votre bailleur peut vous proposer une augmentation du loyer si le loyer est inférieur aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. On parle alors de loyer manifestement sous-évalué.
Il doit vous fournir au moins trois références précises (six références dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants) qui justifient le nouveau loyer, c’est-à-dire des éléments de comparaison représentatifs.
Les références de loyer doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Elles peuvent être obtenues auprès :
des associations de défense des propriétaires ou de locataires ;
des agences immobilières.
L’augmentation se décide par accord entre vous et votre bailleur ou, à défaut d’accord, par décision du juge :
soit vous acceptez la proposition du nouveau loyer et manifestez votre accord par écrit (modèle de courrier) ;
soit vous n’acceptez pas la proposition et vous manifestez votre désaccord par écrit ou ne répondez pas quatre mois avant la fin du bail. Votre bailleur ou vous-même devez alors saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).
Si la tentative de conciliation n’aboutit pas, votre bailleur peut saisir le juge judiciaire. S’il ne le fait pas avant la fin du bail, le loyer reste inchangé.
Pour les logements classés F ou G, cette augmentation du loyer au renouvellement du bail n’est pas possible depuis le 24 août 2022 (en outre-mer : depuis le 1er juillet 2024).
À savoir
La Commission départementale de conciliation (CDC) doit être saisie par lettre recommandée avec avis de réception (modèle de courrier). Cette lettre doit être adressée à la CDC du département où est situé le logement. La CDC aide le bailleur et le locataire à trouver une solution à leur litige sans recourir à la justice. Elle intervient gratuitement.
L’augmentation du loyer s’applique progressivement :
si l’augmentation est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (1/3 par an pour un bail de 3 ans, 1/6 par an pour un bail de 6 ans) ;
si l’augmentation est supérieure à 10 %, elle s’effectue par sixième annuel (1/6 par an quelle que soit la durée du bail).
La proposition de réévaluation du loyer du bailleur, qui doit vous être adressée au moins 6 mois avant le terme du bail, doit respecter un formalisme précis et contenir des mentions obligatoires. Pour en savoir plus, prenez contact avec un conseiller de l’ADIL la plus proche de chez vous. Il vous renseignera gratuitement pour faire votre demande d’augmentation de loyer.
En zone tendue
Il s’agit des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (Ajaccio, Bordeaux, Grenoble, Nantes, Nice, Strasbourg, Toulouse...). Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, vous pouvez consulter le lien suivant.
À savoir
Les territoires suivantes, situées en zone tendue, sont soumises à un régime distinct, celui de l’encadrement expérimental du niveau des loyers :
Paris (75), depuis le 1er juillet 2019 ;
Lille, Hellemmes et Lomme (59), depuis le 1er mars 2020 ;
les communes composant l’Établissemement public territorial Plaine Commune, soit Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse (93), depuis le 1er juin 2021 ;
Lyon et Villeurbanne (69) depuis le 1er novembre 2021 ;
les communes composant l’Etablissement public territorial Est Ensemble, soit Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-Le-Sec, Pantin et Romainville (93), depuis le 1er décembre 2021 ;
Montpellier (34) depuis le 1er juillet 2022 ;
Bordeaux (33) depuis le 15 juillet 2022 ;
la communauté d’agglomération du Pays basque, comprenant 24 communes (64), depuis le 25 novembre 2024 ;
une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole (prochainement).
En général
Sont concernés les logements situés en zone tendue. En zone tendue, l’augmentation du loyer est possible dans les conditions suivantes :
Conditions
Calcul du loyer
Loyer manifestement sous-évalué par rapport au voisinage et Logement classé A à E par le Diagnostic de performance énergétique
Réévaluation possible du loyer dans limite de la moitié de la différence avec les loyers du voisinage
Loyer manifestement sous-évalué + travaux d’amélioration ou de mise au norme avec les caractéristiques de la décence au moins égal à un an de loyer et Logement classé A à E par le Diagnostic de performance énergétique
Réévaluation possible selon la plus élevée des limites suivantes :
loyer réévalué dans limite de la moitié de la différence des loyers du voisinage
loyer annuel réévalué dans limite de 15 % du montant TTC des travaux
Attention : la seule réalisation de travaux d’amélioration ou de mise aux normes de la décence est insuffisante pour justifier une proposition d’augmentation de loyer. Votre bailleur doit également pouvoir démontrer le caractère manifestement sous-évalué du loyer par référence au voisinage.
Exemple : pour un logement classé E, si le loyer actuel du logement est de 500 € et les loyers du voisinage s’élèvent à 700 €, alors il est possible de réévaluer le loyer à hauteur de la moitié de la différence entre 500 et 700, soit 100 € suite au calcul suivant : (700 – 500) / 2. Le nouveau loyer sera fixé à 600 €. Attention : l’augmentation étant supérieure à 10 % du loyer, l’augmentation sera appliquée progressivement, sur six ans (à hauteur de 1/6ème chaque année).
Comment proposer l’augmentation de loyer ?
Le bailleur doit vous fournir au moins trois références précises (six références dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants) qui justifient le nouveau loyer.
Les références de loyer doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Les références de loyer doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Elles peuvent être obtenues auprès :
des associations de défense des propriétaires ou de locataires ;
des agences immobilières.
Comment mettre en place l’augmentation de loyer ?
L’augmentation du loyer s’applique progressivement :
si l’augmentation est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (1/3 par an pour un bail de 3 ans, 1/6 par an pour un bail de 6 ans) ;
si l’augmentation est supérieure à 10 %, elle s’effectue par sixième annuel (1/6 par an quelle que soit la durée du bail).
La proposition de réévaluation du loyer du bailleur, qui doit vous être adressée au moins 6 mois avant le terme du bail, doit respecter un formalisme précis et contenir des mentions obligatoires. Pour en savoir plus, prenez contact avec un conseiller de l’ADIL la plus proche de chez vous. Il vous renseignera gratuitement pour faire votre demande d’augmentation de loyer.
Exceptions : Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensembre, Montpellier, Bordeaux et Pays Basque
Des communes peuvent demander, à titre expérimental, à être soumises à l’encadrement du niveau des loyers instaurant des loyers plafonds.
À Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse
Le préfet, par arrêté, fixe des loyers de référence majoré et minoré qui varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la date de construction du logement.
Une augmentation du loyer pourra intervenir que si le loyer proposé est inférieur au loyer de référence minoré.
Pour les logements classés F ou G, cette augmentation du loyer au renouvellement du bail n’est pas possible depuis le 24 août 2022 (en outre-mer : à compter du 1er juillet 2024).
Le saviez-vous ?
En tant que locataire, vous pouvez engager une action en diminution de loyer s’il excède le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Cette action doit remplir différentes conditions (notamment en agissant au moins 5 mois avant la fin de votre bail...). Pour en savoir plus, prenez contact avec un conseiller de l’ADIL la plus proche de chez vous. Il vous renseignera gratuitement pour faire votre demande de diminution de loyer.
L’augmentation du loyer s’applique progressivement :
si l’augmentation est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (1/3 par an pour un bail de 3 ans, 1/6 par an pour un bail de 6 ans) ;
si l’augmentation est supérieure à 10 %, elle s’effectue par sixième annuel (1/6 par an quelle que soit la durée du bail).
La proposition de réévaluation du loyer du bailleur, qui doit vous être adressée au moins 6 mois avant le terme du bail, doit respecter un formalisme précis et contenir mentions obligatoires. Pour en savoir plus, prenez contact avec un conseiller de l’ADIL la plus proche de chez vous. Il vous renseignera gratuitement pour faire votre demande de diminution de loyer.
Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date indiquée au bail, ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.
