Cas particuliers
Logement dans un immeuble en copropriété
Le diagnostic technique
Lorsqu’un immeuble de plus de 10 ans est mis en copropriété, un diagnostic technique doit être réalisé. Ce diagnostic doit être porté à la connaissance de l’acquéreur par le notaire lors de la première vente d’un des lots de copropriété issus de la mise en copropriété ou lors de toute nouvelle vente réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date de réalisation du diagnostic.
Il peut également, par la suite, être consulté, sur demande, par tout acquéreur ou candidat acquéreur souhaitant acquérir un lot dans la copropriété concernée.
Le carnet d’entretien
Le syndic a l’obligation d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. L’acquéreur ou le candidat acquéreur peut demander à en prendre connaissance auprès du vendeur.
La surface Carrez
Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété : la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves et garages…) dès lors qu’elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique.
- À défaut de mention de la superficie, vous pouvez demander au juge la nullité de l’acte, au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique. Vous pouvez demander la nullité de l’avant-contrat sans attendre l’acte authentique ; en revanche, lorsque la superficie a été omise dans l’avant-contrat, mais figure dans l’acte authentique, vous ne pouvez plus invoquer la nullité de la vente.
- Si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l’acte authentique, vous pouvez, dans le délai maximum d’un an à compter de l’acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants.
Exemple : un acte de vente mentionne une superficie de 100 m2. Prix de vente : 152.449 €
- la superficie réelle = 94 m2 : vous êtes en droit de demander une diminution du prix de 6 %, soit 9 146,94 €
- la superficie réelle = 95 m2 : pas de diminution de prix.
La superficie de la partie privative du lot à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage
Il s’agit d’un document regroupant l'ensemble des données telles que plans et notes techniques, de nature à faciliter la prévention des risques professionnels lors d'interventions ultérieures d’entreprises ; il est constitué par le coordonnateur de chantier lors de la conception du bâtiment ou de sa rénovation (travaux de gros œuvre portant sur la structure de l’immeuble).
Lorsque la vente porte sur un bâtiment construit ou rénové depuis le 1er mars 1995 (ou 1er janvier 1996 suivant l’importance du chantier), ce document doit être joint à l’acte notarié, à chaque mutation intervenant après ces dates. Dans le cas d’une copropriété, il est également remis au syndic. En pratique, sont concernés par cette obligation de fournir un dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage, les logements vendus à l’origine en l’état futur d’achèvement et les logements existants qui ont fait l’objet de travaux de rénovation importants par un vendeur professionnel à compter de ces dates. La maison individuelle qu’un particulier a faite construire ou rénovée pour son usage personnel n’est pas concernée.
Acquisition d’un terrain nu
En cas d’acquisition d’un terrain nu, seul l’état des risques et pollutions doit être fourni.
Par ailleurs, le vendeur doit informer l’acquéreur par écrit sur :
- l’éventuelle exploitation d’une mine sur le terrain. À défaut, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou la restitution d’une partie du prix ;
- l’éventuelle exploitation avant la vente d’une Installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) sur le terrain : par exemple, un incinérateur de déchets, un élevage porcin… À défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination conventionnellement précisée, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat, la restitution partielle du prix et dans certains cas, la remise en état du site ;
- l’inclusion du terrain dans un secteur d’information sur les sols (zones sujettes à pollution au regard des activités anciennement exploitées) ;
- l’état des risques lorsque le terrain se trouve dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité ou dans une zone à potentiel radon définie par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte . À défaut, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou demander une diminution du prix.
Depuis le 1er octobre 2020, sur certains territoires, le vendeur doit remettre à l’acquéreur une étude de sol préalable (type G1) lors de la vente d’un terrain non bâti constructible.
La carte des zones concernées par cette obligation est disponible sur le site Géorisques.
Cet article vous a-t-il été utile ?
Chargement des données