Offre locative de logements sociaux et intermédiaires
N° 2001-22 / A jour au 26 septembre 2008
Décrets et arrêtés du 6.3.01 : JO du 7.3.01 / Circulaire du 6.3.01 : communiqué de presse du 7.3.01
Dans le souci de relancer l'offre locative de logements sociaux et intermédiaires, les deux moyens de financement que sont le PLS (prêt locatif social) et le PLI (prêt locatif intermédiaire) ont été réformés
Le PLS
Bénéficiaires et opérations finançables par un PLS
Les bénéficiaires sont les personnes physiques ou morales (organismes HLM, SEM, collectivités locales) dès lors qu'elles financent une des opérations définies à l'article R.331-1 du CCH notamment :
- l'achat de terrain et construction de logements à usage locatif ;
- l'acquisition de logements dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
- l'acquisition de logements et d'immeubles destinés à l'habitation en vue de leur amélioration ;
- l'acquisition de locaux non affectés à l'habitation et transformés ou aménagés en logements ;
- les travaux de transformation ou d'aménagement en logements de locaux non affectés à cet usage ;
- les travaux d'amélioration exécutés sur des immeubles ou des logements des collectivités locales cédés à bail emphytéotique par l'Etat, des collectivités locales, ou leurs groupements ;
- la réalisation des dépendances de ces immeubles ou de ces logements et notamment les garages, jardins, locaux collectifs à usage commun, annexes ;
- la réalisation de logements-foyers à usage locatif pour personnes âgées ou handicapées ;
- la réalisation de logements foyers dénommés résidences sociales.
Conditions et engagements de l'emprunteur
Le bénéficiaire du PLS doit contribuer à l'opération par un apport personnel à hauteur de 10 % minimum du prix de revient prévisionnel défini au CCH : art. R. 331-9 :
- en neuf : charge foncière + prix de revient du bâtiment + honoraires des architectes et techniciens
- en acquisition amélioration : charge immobilière + coût des travaux + honoraires des architectes et techniciens.
Les prêts 1 % logement (CCH : art. L 313-1) peuvent être pris en compte au titre de l'apport personnel.
L'emprunteur doit passer une convention avec l'Etat prévue au CCH : art. L. 351-2 3° et 5.
La durée de la convention est au moins égale à la durée du prêt sans pouvoir être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans.
Pendant la durée de la convention, l'emprunteur s'engage à louer à des personnes ne dépassant pas, pour l'année 2002, les plafonds de ressources suivants (en €) :
| Catégorie Ménage | Paris + communes limitrophes | IDF hors Paris | Autres régions |
|---|---|---|---|
| 1 | 19.358 | 19.358 | 16.830 |
| 2 | 28.930 | 28.930 | 22.474 |
| 3 | 37.926 | 34.776 | 27.028 |
| 4 | 45.279 | 41.657 | 32.629 |
| 5 | 53.872 | 49.314 | 38.382 |
| 6 | 60.622 | 55.492 | 43.254 |
| P. Supplémentaire | + 6.755 | + 6.183 | + 4.824 |
Pendant la durée de la convention, l'emprunteur s'engage à respecter les plafonds de loyers exprimés en euros par m2 de surface utile (circulaire du 7.8.02) ; il s'agit des plafonds de loyers établis pour le prêt PLUS majoré de 50 % :
| Zone | Euros par m2 |
|---|---|
| Zone I bis | 7,82 |
| Zone I | 7,36 |
| Zone II | 6,45 |
| Zone III | 5,99 |
Ces plafonds de loyer concernent également les logements financés à l'aide d'un PLS et le cas échéant, complété avec une subvention ANAH "de droit commun". Il sont exprimés en euros par m2 de surface utile.
Loyers plafonds de logements financés à l'aide d'un PLS et d'une subvention ANAH en OPAH et en PIG (programme d'intérêt général) :
| Zone | Euros par m2 |
|---|---|
| Zone 1 bis | 4,85 |
| Zone I | 4,58 |
| Zone II | 4,02 |
| Zone III | 3,67 |
Loyers plafonds de logements financés à l'aide d'un PLS et d'une subvention ANAH dans le cadre d'un PST (programme social thématique):
| Zone | Euros par m2 |
|---|---|
| Zone 1 bis | 4,65 |
| Zone I | 4,37 |
| Zone II | 3,83 |
| Zone III | 3,56 |
Caractéristiques et distribution des prêts
Les prêts sont consentis par la Caisse des Dépôts et Consignations et tous les établissements qui ont conclu une convention avec elle : Crédit Foncier de France, Dexia, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Caisse d'Epargne.
Les prêts consentis par la CDC ne peuvent l'être qu'aux offices publics d'habitation à loyer modéré, aux offices publics d'aménagement et de construction, aux Sociétés Anonymes d'Habitation à Loyer Modéré, aux SEM ayant pour objet statutaire la réalisation de logements.
- Taux d'intérêt (communiqué de presse ) : 4,73 % à 5 % indexé sur le livret A (cet élément ne fera pas l'objet d'un texte réglementaire).
- Montant du prêt : le montant du prêt ne peut être inférieur à 50 % du prix de revient de l'opération. En outre, l'emprunteur ne peut bénéficier d'un autre concours de l'établissement prêteur.
- Durée maximale du prêt : 30 ans
- Les frais de dossier sont plafonnés à 700 Euros (4.591,79 F) pour les emprunteurs personnes physiques et à 1 % du prix prévisionnel pour les personnes morales.
L'octroi du prêt est subordonné à l'obtention de la décision favorable de la part du DDE. La décision ne peut être prise qu'après la passation de la convention.
Le dépôt de la demande de prêt doit être effectué auprès de l'établissement prêteur dans un délai de 6 mois après la date de la décision favorable, faute de quoi la décision devient caduque.
Avantages fiscaux
L'emprunteur pourra bénéficier :
- de la TVA au taux réduit de 5,5 %,
- de l'exonération de taxe foncière pendant 15 ans,
- du statut du bailleur privé (appelé dispositif "Besson").