Huissiers / rapports locatifs / copropriété / surendettement

Rapports locatifs

Constat d’abandon et reprise d’un logement loué

Il n’existait pas, jusqu’alors, de procédure permettant de reprendre les lieux abandonnés. Le bailleur était contraint pour reprendre possession de son bien d’engager une action en résiliation de bail et expulsion.
Une nouvelle procédure est instituée afin de favoriser la reprise des locaux abandonnés par le locataire. Elle ne concerne que les logements entrant dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et peut être mise en œuvre en dehors de toute procédure d’expulsion ou dans le cadre d’une telle procédure.
Par ailleurs, le constat de l’abandon pouvait être réalisé après le commandement de quitter les lieux dans le cadre d’une procédure d’expulsion. Désormais, ce constat permet également expressément la reprise des lieux. 

Logements soumis à la loi du 6.7.89 : constat d’abandon et reprise d’un logement loué (loi 22.12.10 : art.4 / loi du 6.7.89 : art.14-1)

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné, le bailleur peut demander à un huissier de justice de mettre le locataire en demeure de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d’huissier, peut être contenue dans un commandement de justifier d’une assurance locative (loi du 6.7.89 : art.7) ou un commandement de payer (loi du 6.7.89 : art.24).

Un mois après la signification, à défaut pour le locataire de  justifier de son occupation, l’huissier peut entrer dans le logement, dans les conditions prévues par la loi portant réforme  des procédures civiles  d’exécution (loi du 9.7.91 : art.21), afin de constater l’état d’abandon du logement.
Ainsi, il ne peut pénétrer dans le logement qu’en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier, ni de l’huissier de justice.

L’huissier constate par procès verbal que le logement est abandonné et dresse l’inventaire des meubles laissés sur place en indiquant s’ils paraissent ou non avoir une valeur marchande.
Le bailleur doit ensuite saisir le juge d’instance afin de faire constater la résiliation du bail et permettre la reprise du logement. Le juge doit être saisi dans des conditions qui seront précisées par voie réglementaire (décret du 10.8.11 : pour en savoir plus).

Expulsion : constat de reprise de locaux (art.4 II / loi du 9.7.91 : art.21-1)

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion peut pénétrer dans les lieux en présence de certaines personnes (maire de la commune, conseiller municipal, autorité de police ou de gendarmerie…) pour constater que la personne expulsée a volontairement libéré les locaux.
La loi nouvelle vient désormais préciser expressément que cette procédure permet de  procéder à la reprise des lieux.

Etat des lieux établi contradictoirement par un tiers mandaté par les parties (art. 22 / loi du 6.7.89 : art. 3)

Il est prévu expressément que lorsque l'état des lieux contradictoire et amiable est établi avec un tiers mandaté par les parties (l’agent immobilier ou un huissier par exemple), les honoraires négociés ne peuvent être laissés « ni directement ni indirectement à la charge du locataire ». Cette rédaction vise à mettre fin à la pratique assez fréquente qui consiste à faire supporter au locataire les frais d’état de lieux, lorsque le propriétaire a mandaté un professionnel pour l’établir à l’amiable avec le locataire.

En revanche, le partage par moitié des frais d’état de lieux entre le locataire et le bailleur reste la règle, si l’état des lieux n’ayant pas pu être établi contradictoirement, il est fait appel à un huissier. Notons que le texte précise expressément que le coût de l’état des lieux par huissier est réglementé.
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié.

A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte. Ce principe inchangé et qui n’est pas toujours bien compris, signifie que si le locataire fait obstacle à son entrée à l’établissement de l’état des lieux, il sera présumé avoir reçu le logement en bon état ; en revanche si c’est le bailleur qui a refusé, il devra faire la preuve que les dégradations qu’il invoque en fin de bail sont dues à la faute du locataire.

Copropriété / accès des huissiers de justice aux parties communes des immeubles (art. 3 / CCH : art. L. 111-6-6)

Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic,  peut permettre aux huissiers de justice d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions de signification ou d'exécution, aux parties communes des immeubles d'habitation, selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat (décret à paraître).

Ce dispositif vise à permettre aux huissiers de justice d’accéder aux interphones et aux boîtes aux lettres particulières des immeubles, ainsi qu’à l’ensemble des parties communes, pour l’accomplissement de leurs missions de signification. La possibilité d’une remise de l’acte en mains propres est donc facilitée.

Saisie immobilière (art. 6 / Code civil : art. 2213)

L’ordonnance du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière est ratifiée par la loi du 22 décembre 2010.

Par ailleurs, elle prévoit qu’en cas de vente amiable ou forcée dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, la consignation du prix et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l'immeuble de toute hypothèque et de tout privilège. La loi du 22 décembre 2010 précise que cette purge intervient à compter de la publication du titre de vente.

Surendettement (art. 11 / COJ : art. L. 221-8-1 / Code de la consommation : L. 330-1 et suivants)

A compter du 1er septembre 2011, le juge d’exécution ne connaîtra plus des mesures de traitement des situations de surendettement des particuliers et de la procédure de rétablissement personnel. Le juge du tribunal d'instance sera compétent en la matière.

Le juge de l'exécution demeure compétent pour statuer sur les instances introduites devant lui avant le 1er septembre 2011. Toutefois, il est prévu une période transitoire de 6 mois pendant laquelle les juges de l’exécution continueront de traiter leurs dossiers en cours. A l’issue de cette période transitoire, le 1er mars 2012, toutes les instances encore en cours seront transférées en l'état au juge du tribunal d'instance compétent, sans qu'il y ait lieu de renouveler les actes, formalités et jugements intervenus antérieurement à cette date, à l'exception des convocations et assignations données aux parties et aux témoins qui n'auraient pas été suivies d'une comparution devant le juge de l'exécution (décret du 28.6.11 : JO du 29.6.11 / code de la consommation : R.331-1 et suivants).

Le décret du 23 août 2011 désigne, dans le ressort de chaque tribunal de grande instance, un ou plusieurs tribunaux d'instance dont les juges seront seuls compétents pour connaître de ces mesures et de cette procédure.

Convention de procédure participative (art. 37 / Code civil : art. 2062 à 2068)

Inspirée des propositions du rapport Guinchard remis le 30 juin 2008, la loi du 22 décembre 2010 crée une nouvelle procédure de négociation entre les parties : la convention de procédure participative. Cette procédure menée par leurs avocats respectifs vise à résoudre les différends par la voie amiable. Ces différends ne doivent pas avoir donné lieu à la saisine d’un juge ou d’un quelconque arbitre. Cette décision est limitée aux seuls droits dont les parties ont la libre disposition excluant de ce fait les litiges relatifs à l’état ou la capacité des personnes.

Cette convention par laquelle les parties s’engagent à œuvrer conjointement et de bonne foi à la résolution amiable de leurs différends doit comporter, sous peine de nullité, un certain nombre de mentions à savoir, son terme, l’objet du différend ainsi que les pièces et informations nécessaires à la résolution de celui-ci.
Sauf urgence, la saisine du juge en cours d’instance est impossible. En revanche, rien n’interdit à l’une des parties de saisir le juge pour inexécution de la convention par l’autre partie en présence.

Au terme de la convention, si un accord est trouvé, les parties peuvent le soumettre à l’homologation du juge. Le juge devra s’assurer au préalable que cette transaction préserve les droits de chacune d’entre elles.
En l’absence d’accord, les parties font appel au juge pour trancher le litige. Elles sont dispensées dans cette hypothèse de toute conciliation ou médiation préalable.

La conclusion d’une telle convention suspend la prescription. Le délai ne recommence à courir qu’à partir du terme de la convention, pour une durée ne pouvant être inférieure à 6 mois.

• Lire l'analyse juridique n°2011-15 relative au constat d’abandon et reprise d’un logement loué