Loi de finances pour 2013 et loi de finances rectificative pour 2012

Prêt à taux zéro : offres de prêt émises en 2013

Avantages fiscaux

• Plafonnement global des niches fiscales
  
• Prélèvements sociaux
  

Investissement locatif

• Nouveau dispositif d’investissement locatif « Duflot »
• Fin du dispositif Scellier et mesure transitoire
• Dispositif Censi-Bouvard

Crédit d'impôts : aide à la personne

TVA immobilière

• Augmentation des taux
• VEFA

Plus-values immobilières :taxe spécifique

Impôts locaux et taxes diverses

• Taxe d'habitation et taxe foncière
• Taxe sur les logements vacants
• Taxe d’habitation sur les logements vacants
• Majoration valeur locative cadastrale / terrains constructibles
• Taxe foncière sur les propriétés bâties / exonération / PLS
• Impôts locaux
• Taxe d’aménagement / Stationnement / Exonération

Dispositions diverses

• Participation des employeurs à l’effort de construction
• Financement de l’Anah
• Redevance d’archéologie préventive
• Extension du Fonds Barnier
• Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement

N° 2012-21 / A jour au 31 décembre 2012
Loi de Finances pour 2013 (loi du 29.12.12 : JO du 30.12.12) / Loi de Finances rectificative pour 2012 (loi du 29.12.12 : JO du 30.12.12)

Les mesures adoptées par la loi de finances pour 2013 et la loi de finances rectificative pour 2012 touchent plusieurs secteurs du logement :

Loi de Finances pour 2013

Investissement locatif

Nouveau dispositif d’investissement locatif « Duflot » (art. 80)

Un nouveau dispositif d’investissement locatif est créé pour des opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 (CGI : art. 199 novovicies) (lire l'analyse juridique n° 2013-01 "Nouveau dispositif d’investissement locatif « Duflot »).

Fin du dispositif Scellier et mesure transitoire (art. 81)

Le dispositif de réduction d’impôt « Scellier » prend fin au 31 décembre 2012 (CGI : art. 199 septvicies).
Pour bénéficier de la réduction d’impôt en cas d’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, on retient la date de signature de l’acte authentique d’achat. Il en va de même pour le logement acquis en vue de sa réhabilitation ou le local que le contribuable transforme à usage d’habitation.
Pour le logement que le contribuable fait construire, en revanche, on prend en compte la date de dépôt de permis de construire (instruction fiscale du 12.5.09 : BOI 5 B-17-09).

En principe, si la signature de l’acte authentique ou le dépôt de permis de construire intervient après le 31 décembre 2012, l’opération n’est plus éligible à la réduction d’impôt « Scellier ».

Toutefois une mesure transitoire est prévue afin de permettre aux opérations engagées avant 2013, mais dont l’acte authentique ne pourra intervenir qu’après, d’ouvrir droit à la réduction d’impôt « Scellier ». Elle ne concerne que les acquisitions de logements et non les opérations de construction d’un logement. En effet, dans ce dernier cas, on retient la date de dépôt de permis de construire, or soit la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2013 et l’investissement est éligible au « Scellier », soit elle a été déposée à compter du 1er janvier 2013 et l’investissement n’ouvre plus droit au dispositif.

Il est donc prévu que la réduction d’impôt s’applique aux logements acquis au plus tard le 31 mars 2013 dès lors que le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2012, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. Cet engagement peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2012 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2013.

Sur la notion d’engagement, il n’y a pas d’autres précisions.
Pour mémoire, la loi de finances pour 2012 qui avait modifié en profondeur le dispositif « Scellier » avait également prévu un régime transitoire permettant l’application des taux en vigueur au 31 décembre 2011, plus élevés, pour des opérations réalisés en 2012.
Pour en bénéficier, le contribuable devait justifier qu’il avait pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier et à condition que l’acte authentique soit signé au plus tard le 31 mars 2012.

L’instruction fiscale du 27 avril 2012 (BOI 5 B-19-12) commentant ces modifications avait retenu :

• la date de la promesse d’achat ou de la promesse synallagmatique de vente, s’agissant des investissements prenant la forme d’une acquisition,
• la signature et le dépôt au rang des minutes du notaire ou l’enregistrement au service des impôts du contrat préliminaire de réservation pour les acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement.

Dispositif Censi-Bouvard (art. 77)

Le dispositif Censi-Bouvard devait prendre fin le 31 décembre 2012, il est prolongé jusqu’en 2016.
Cette réduction d’impôt concerne les loueurs en meublé non professionnels qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation, et le destinent à la location meublée (CGI : art. 199 sexvicies). Le logement doit être compris dans une résidence pour personnes âgées ou adultes handicapés, une résidence de services pour personnes âgées ayant obtenu l’agrément "qualité" (délivré dans les conditions prévues par l’article L. 7232-3 du Code du travail), une résidence pour étudiants, une résidence de tourisme classée ou un établissement de soins de longue durée.
La réduction d’impôt est calculée en fonction du prix de revient du logement, retenu dans la limite d’un montant de 300 000 €. Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2012 et jusqu’au 31 décembre 2016, le taux de la réduction d’impôt est de 11 %.

Crédits d'impôts

Crédit d’impôt pour dépenses en faveur de l’aide aux personnes : travaux prescrits par un PPRT (art. 7)

Le crédit d’impôt pour les dépenses prescrites par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) dont le taux est actuellement égal à 30 %, passe à 40 % pour les dépenses payées du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014, date de la fin du dispositif (CGI : art. 200 quater A).

Les travaux doivent être exécutés dans un immeuble affecté à l'habitation principale de l’occupant.
Le crédit d’impôt est également accordé aux propriétaires bailleurs de logements achevés avant l'approbation du plan de prévention des risques technologiques qu'il loue ou s'engage à louer pendant une durée de cinq ans à des personnes, autres que leur conjoint ou un membre de leur foyer fiscal, qui en font leur habitation principale.
Les conditions d’engagement de location sont précisées : la durée de l’engagement doit ainsi s’apprécier à compter de la date de réalisation des dépenses ou, lorsque le logement n’est pas loué à cette date, à compter de la mise en location qui doit prendre effet, pour chaque logement concerné, dans les douze mois qui suivent la réalisation des dépenses.

Par souci de cohérence avec le crédit d’impôt « développement durable », la disposition prévoit que les dépenses d’amélioration pour lesquelles le propriétaire bailleur bénéficie du crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Il est enfin expressément mentionné que le crédit d'impôt PPRT ne peut être cumulé avec le CIDD pour une même dépense.

Avantages fiscaux

Plafonnement global des niches fiscales (art. 73)

Le plafonnement global des niches fiscales, qui consiste à éviter que certains contribuables n'échappent en tout ou partie à l'impôt sur le revenu, est abaissé (CGI : art.200-0 A).
Jusqu'à présent le total des avantages fiscaux concernés par le plafonnement global ne devait pas permettre au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt supérieure à la somme d’un montant de 18 000 € et de 4 % du revenu imposable du foyer foyer fiscal.

Le plafonnement est désormais unique et fixé à 10 000 € en métropole. Pour les avantages fiscaux obtenus grâce à des investissements en outre-mer, il est fixé à 18 000 €.

Sont notamment inclus dans le champ d’application du plafonnement global les dispositifs Scellier, les investissements outre-mer et le crédit d'impôt pour dépenses d'équipements de l'habitation principale.
La réduction d’impôt « Malraux », qui tend à inciter les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégés d’y effectuer des travaux en vue de leur restauration complète, est dorénavant exclue du plafonnement global. Le nouveau dispositif de réduction d’impôt « Duflot » entre en revanche dans son champ d’application.

Ces nouveaux seuils sont applicables à compter de l’imposition des revenus de 2013.

Toutefois, pour l'appréciation de ce nouveau seuil, il ne sera pas tenu compte des avantages procurés, notamment par les réductions d’impôts « Scellier » et « Censi-Bouvard » (qui restent soumis à l’ancien seuil) au titre de l’acquisition de logements ou de locaux pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l’acquéreur avant le 1er janvier 2013.

Prélèvements sociaux (art. 9)

Au regard de l'impôt sur le revenu, la contribution sociale généralisée (CSG) est déductible pour une partie des revenus au titre desquels elle est acquittée. Cette part déductible est diminuée, actuellement fixée à 5,8 %, elle passe à 5,1 % mais le total reste fixé à 8,2 % (elle reste non déductible pour sa fraction de 3,1 %).
Cette mesure est applicable à compter de 2012 pour l’ensemble des revenus du patrimoine soumis au barème de l’impôt sur le revenu.

Impôts locaux et taxes diverses

Plafonds de ressources pour bénéficier de l'exonération de la taxe d'habitation ou de la taxe foncière (art. 2 / CGI : art. 1414 A et 1417)

Sous réserve de respecter certains plafonds de ressources, les personnes de condition modeste peuvent bénéficier d'une exonération totale ou partielle de leur taxe d'habitation, ainsi que de leur taxe foncière.
Le gel du barème progressif est maintenu pour l’imposition des revenus de 2012 (loi de finances pour 2012 : art.16). Les seuils et limites associés au barème de l'impôt restent donc inchangés, sauf en ce qui concerne les différents allégements de fiscalité directe locale (taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe d’habitation) qui sont revalorisés de 2 %.

Exonération de taxe foncière et de taxe d'habitation

Pour bénéficier d'une exonération de taxe foncière, les personnes âgées de plus de 75 ans et les titulaires de l'allocation adulte handicapé devront respecter des plafonds de ressources.
En matière de taxe d'habitation, les personnes âgées de plus de 60 ans, les veufs, ainsi que les personnes titulaires de l'allocation adulte handicapé ou atteintes d'infirmités les empêchant de subvenir à leurs besoins par leur travail, sont totalement exonérées lorsque leurs revenus sont inférieurs à ces mêmes plafonds.

Plafonnement de la taxe d'habitation

Une mesure de plafonnement de la taxe d'habitation à hauteur de 3,44 % du revenu de l'année précédente est également soumise à condition de ressources. Ces plafonds sont les suivants :

Taxe sur les logements vacants (art. 16)

Actuellement la taxe sur les logements vacants est due dans les communes des agglomérations de plus de 200 000 habitants, lorsqu'apparaît un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Elle est due pour les logements qui, au 1er janvier de l’année d’imposition, sont vacants depuis au moins deux années consécutives et détenus par le même propriétaire. Est vacant tout logement inhabité et vide de meubles ou pourvu d’un mobilier insuffisant.
La taxe est égal à 12,5 % de la valeur locative cadastrale la première année d’imposition, 15 % la deuxième année puis 20 % la troisième année et les années suivantes. Ce taux avait été augmenté par la deuxième loi de finances rectificative du 16 août 2012 (loi du 16.8.12 : art. 8).
Plusieurs mesures s’appliqueront dès 2013 : son champ d’application est élargi, son taux est augmenté, enfin la durée et les conditions d’appréciation de la vacance sont modifiées.

Champ d’application

Les agglomérations concernées par la taxe seront celles de plus de 50 000 habitants et non plus 200 000.
Les critères d’appréciation du déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements sont modifiés et appréciées sur l’ensemble du parc résidentiel existant.
Trois indicateurs devraient permettre de caractériser la tension du marché : le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.
Un nouveau décret fixant la liste des communes concernées devra être publié (décret à paraître).

Appréciation de la vacance

La vacance devra être appréciée plus strictement : seront considérés comme vacants les logements dont la durée d’occupation est inférieure à 90 jours consécutifs pendant une année.
Jusqu’à présent, échappent à la taxe les locaux occupés temporairement plus de 30 jours consécutifs au court de deux années consécutives.

Pour mémoire, échappent également à la taxe :

• les résidences secondaires ;
• un logement qui ne pourrait être rendu habitable qu’au prix de travaux importants ;
• les locaux vacants, dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable :
  • logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opération d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ;
  • logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur. Le propriétaire doit prouver qu’il a fait les diligences nécessaires.

La mesure ne comportant pas de disposition particulière d’entrée en vigueur, elle s’appliquera aux logements vacants au 1er janvier 2013, au regard de la période de vacance réduite à un an pour l’assujettissement à la taxe.
Ainsi, des logements occupés 31 jours consécutifs en 2012 et 31 jours consécutifs en 2011, qui n’auraient pas été considérés comme vacants au sens de la taxe sur les logements vacants alors en vigueur, seront assujettis à cette taxe au 1er janvier 2013.

Augmentation du taux

Le taux de la taxe serait augmenté à partir de la deuxième année : de 12,5 % la première année, il passerait à 25 % dès la deuxième année et pour les années suivantes.

Réserves du Conseil constitutionnel

Sur ce renforcement de la taxe sur les logements vacants, le Conseil constitutionnel a émis quelques réserves en précisant que la taxe ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur.
Ainsi, ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur. Par ailleurs,  ne sauraient être regardés comme vacants des logements meublés affectés à l'habitation et assujettis comme tels à la taxe d'habitation. Enfin, les logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur sont également exonérés de cette taxe. Il s’agit notamment des logements  ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou des logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur (Conseil constitutionnel n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012).

Taxe d’habitation sur les logements vacants (art. 106)

Les communes sur le territoire desquelles la taxe annuelle sur les logements vacants n’est pas applicable, peuvent décider, par délibération, d’assujettir à la taxe d’habitation, les logements vacants depuis plus de cinq années au 1er janvier de l’année d’imposition (CGI : art. 1407 bis).

Cette période de vacance est raccourcie de cinq à deux ans.

Par ailleurs, pour compenser la perte de recettes issue de la modification du régime de la taxe sur les logements vacants, un prélèvement sur les recettes de l’Etat est créé au profit des communes percevant la taxe d’habitation sur les logements vacants.

Majoration valeur locative cadastrale / terrains constructibles (art. 82)

La valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans les zones urbaines délimités par une carte communale, un plan local d’urbanisme ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur peut, sur délibération du conseil municipal, être majorée dans certaines limites (CGI : art. 1396). La valeur locative cadastrale sert de base de calcul à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Elle avait déjà été modifiée par une première loi de finance rectificative pour 2012 (loi du 14.3.12 : art. 28), elle est ici systématisée et renforcée dans les zones où les tensions sur le marché immobilier sont les plus fortes. La majoration devient ainsi automatique dans les communes où la taxe sur les logements vacants est applicable (CGI : art. 232), en revanche,  dans les autres communes une délibération du conseil municipal est toujours nécessaire.

Taxe foncière sur les propriétés bâties / exonération / PLS (art. 86)

Les logements sociaux acquis en vue de leur location financés en partie par un prêt aidé de l’Etat, bénéficient d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans (CGI : art. 1384 C). Cette durée d’exonération peut être portée à 25 ans si la décision de prêt est intervenue entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2014.
La durée d’exonération est limitée à 15 ans lorsque les logements sociaux sont financés par des prêts locatifs sociaux (PLS) et qu’ils ont été acquis auprès de sociétés immobilières appartenant à la Caisse des dépôts et de consignation (il s’agit de limiter la pénalisation financière des collectivités locales qui ont accueilli l’ancien patrimoine immobilier d’Icade en 2009). Cette mesure s’applique aux décisions d’octroi de prêt intervenues à compter du 1er janvier 2009.

Impôts locaux (art. 87)

Les coefficients de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives servant de base aux impôts directs locaux sont, pour l'année 2013, fixés à 1,018 pour les propriétés bâties et non bâties.

TVA immobilière

Élargissement de la TVA à taux réduit en faveur des travaux réalisés par l’intermédiaire d’une SEM intervenant comme tiers-financeurs (art. 21)

Le taux de TVA est réduit (7%) lorsque des travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien sont réalisés sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus de deux ans (CGI : art. 279.0 bis). Peuvent bénéficier de ce taux de TVA réduit les propriétaires, syndicats de copropriétaires, locataires, occupants des locaux ou leur représentant.

L’application du taux réduit de TVA est élargie, dans les mêmes conditions, aux travaux réalisés par l’intermédiaire d’une société d’économie mixte intervenant comme tiers-financeur. Le tiers-financement est l’opération par laquelle des travaux ou équipements d'amélioration de la performance énergétique d'un logement sont financés par un tiers, qui se rembourse en partie sur les économies d'énergie obtenues.
Ce mécanisme, issu du droit communautaire et introduit par les lois sur le Grenelle de l'environnement constitue un outil innovant susceptible, dans le cadre du plan pour la rénovation thermique des bâtiments, de contribuer à financer les propriétaires en difficulté ou les collectivités pour certains types de bâtiments.
Pour les copropriétés, cette mesure devrait faciliter la réalisation de travaux d’économies d’énergie, qu’ils s’inscrivent dans un plan de travaux ou dans un contrat de performance énergétique.

Dispositions diverses

Participation des employeurs à l’effort de construction : garantie de l’Etat aux emprunts de l’UESL et financement du fonds national des aides au logement / Période 2013-2015 (art.82 / loi de Finances pour 2013 : art. 43)

Dans le cadre de la lettre d’engagement mutuel signé le 12 novembre 2012 entre l’Etat et l’UESL (cf. Habitat Actualité n°130) il est prévu que l’UESL a accès aux ressources du fonds d’épargne de la Caisse des dépôts et consignations à hauteur d’un milliard d’euros par an sur la période 2013- 2015. Le législateur  accorde la garantie de l’Etat à ces emprunts qui devront être affectés au financement de la construction, de la réhabilitation et de l’acquisition de logements sociaux. De même, une autre mesure de la lettre d’engagement  du 12 novembre dernier est mise en œuvre : pour les trois années à venir un prélèvement de 400 millions d’euros (annuel) est instauré sur les versements des employeurs au titre de la participation des employeurs au titre de la participation à l’effort de construction (PEEC)pour le financement du fonds national d’aide au logement. Pour mémoire ce fonds est chargé de financer les aides au logement (aide personnalisée au logement et allocation logement).

Financement de l’Anah (art. 43)

Cet article prévoit d’affecter au budget de l’Anah 590 millions d’euros (montant maximum) correspondant à une partie des recettes tirées des ventes aux enchères de quotas d'émission de gaz à effet de serre ou des ventes d'actifs carbone définis par le protocole de Kyoto.
Par ailleurs, le Gouvernement s’engage à remettre au Parlement, avant le 30 juin 2013, un rapport sur la rénovation thermique des logements du parc privé ancien, les moyens financiers et administratifs mis en œuvre pour garantir la solvabilité et le suivi des propriétaires, occupants et bailleurs aux revenus modestes et la coordination des interventions des agences nationales compétentes et des établissements prêteurs spécialisés ainsi que de leurs correspondants locaux.

Redevance d’archéologie préventive (art. 101)

La redevance d’archéologie préventive est due par les personnes qui projettent de réaliser des travaux affectant le sous-sol et soumis à autorisation d’urbanisme préalable, redevance « filière urbanisme », ou donnant lieu à une étude d’impact ou soumis à déclaration administrative préalable spécifique, redevance « filière culture » (code du patrimoine : L. 524-2).
Les constructions de maisons individuelles réalisées pour elle-même par une personne physique bénéficient d’une exonération de la redevance « filière urbanisme ». Cette exonération est supprimée. La mesure est applicable aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2013.

Extension du Fonds Barnier (art. 103)

Le Fonds de prévention des risques naturels majeurs (dit fonds « Barnier ») est étendu : il permettra désormais de financer des actions de communes non dotées d'un plan de prévention des risques naturels (PPRN) mais ayant mené des actions de prévention bénéficiant indirectement à des communes qui en sont dotées, ainsi que des travaux réalisés sur le territoire des communes couvertes par un PPRN appliqué par anticipation.

Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement (art. 105)

Le fonds national d’accompagnement vers et dans le logement permet de financer les actions d’accompagnement social et de gestion locative adaptée en direction des ménages en difficulté reconnus prioritaires, ainsi que des actions d’amélioration du service aux demandeurs de logements locatifs sociaux (loi de finances rectificative 2011 du 29.7.11 : art. 60 / CCH : L. 300-2). Il est élargi à l’ensemble des ménages en difficulté.