PTZ+ / offres de prêt émises en 2012

N° 2011-21 / A jour au 23 mars 2012
Loi de finances pour 2012 : art 86 / décret et arrêté du 30.12.11 : JO du 31.12.11)

La loi de finances pour 2012 et ses textes d’application (décret et arrêté du 30.12.11) mettent en place de nouvelles conditions d’éligibilité pour le prêt aidé par l’Etat (introduction de conditions de ressources, recentrage du prêt sur le logement neuf) et modifie certaines caractéristiques financières du prêt (quotité du prêt, durée de remboursement).

Conditions d’éligibilité

Réintroduction de conditions de ressources (CCH : L.31-10-2, L.31-10-3 à 5, L.31-10-12 et R.31-10-3-1)

Le caractère universel du PTZ+ est supprimé. A compter du 1er janvier 2012 (date d’émission de l’offre de prêt), l’emprunteur primo-accédant devra justifier d’un montant total de ressources inférieur ou égal à un plafond, fonction de la localisation du logement et de la composition du ménage.

Pour l’année 2012, les plafonds sont les suivants :

Le montant total des ressources pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l'emprunteur au prêt à taux zéro correspond au plus élevé des deux montants suivants : 

• somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2. Le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt aidé par l’Etat à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur ;
• "revenu plancher" égal au coût total de l’opération divisé par dix. L’utilisation de ce revenu plancher  vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

Les opérations finançables par le PTZ+ (CCH : L.31-10.2,  R.31-10-2 / Arrêté du 30.12.10 : art.1)

Logement neuf 

Sans changement par rapport au dispositif applicable en 2011, le PTZ + peut être accordé pour financer les opérations neuves suivantes :

• construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement ;
• acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ; 
• aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation ;
• acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location–accession (régi par la loi du 12.7.84) lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option. 

A compter du 1er juin 2012, le PTZ+ peut financer, au titre d’une opération neuve, l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal. 

Les travaux, réalisés avant la vente, sur l’immeuble existant doivent avoir rendu à l’état neuf : 

• soit la majorité des fondations ;
• soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la rigidité de l’ouvrage ;
• soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
• soit un ensemble d'éléments de second œuvre dans une proportion des deux tiers pour chacun d’eux (CGI : art.257, I-2-2).

Dans le dispositif PTZ+ en vigueur pendant l’année 2011, ces opérations relevaient de l’ancien (avec application de la quotité de prêt correspondante). Entre le 1er janvier et le 31 mai 2012 cette opération n’est pas finançable.

Nota bene : Les formes particulières d’acquisitions admises depuis le 1er juin 2011 sont toujours éligibles au PTZ+ (acquisition de la nue-propriété et de l’usufruit notamment).

Logement ancien 

Caractéristiques financières

Pour mémoire, le montant du prêt correspond au coût total de l’opération, plafonné à un montant (inchangé par rapport au dispositif précédent), auquel est appliquée une quotité.

Quotités de prêt (CCH : L.31-10-8, L.31-10-9, R.31-10-9)

Les quotités de prêt pour le logement neuf sont les suivantes :

(1) Pour les logements situés dans un département d’outre-mer, le taux maximum s'applique.

Pour l’ancien (ventes de logements sociaux)

Pour mémoire, le montant du prêt correspond au coût total de l’opération, plafonné à un montant (inchangé par rapport au dispositif précédent), auquel est appliquée une quotité.

Conditions de remboursement (CCH : L.31-10-11 et R.31-10-11) 

Pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2012, les conditions de remboursement sont les suivantes : 

(*) Cette durée ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération.
(**) L’emprunteur peut réduire au moment de l’octroi du prêt cette période de remboursement  et dans la limite de 4 ans.

Pour déterminer les conditions de remboursement du prêt, on divise le  montant retenu pour apprécier le respect des plafonds de ressources (revenu fiscal de référence ou coût d’opération divisé par dix) par un coefficient familial qui dépend du nombre de personnes qui vont occuper le logement financé (cf. tableau ci-après).

Le "quotient familial" ainsi calculé détermine les conditions de remboursement.

Transfert (CCH : R.31-10-6)

On se souvient que le décret du 30 décembre 2010 avait encadré la possibilité, pour une banque, de refuser le transfert du PTZ+. L’établissement doit toujours invoquer une dégradation significative de la qualité de la garantie pour refuser le transfert. Il est  prévu que le transfert d’un PTZ+ se fait obligatoirement  sur une opération éligible au PTZ+ à la date du transfert.

Pour mémoire, les conditions de remboursement du PTZ+ (durée et, le cas échéant, fraction du prêt faisant l'objet d'un différé) sont déterminées à la date d'émission de l'offre du prêt à 0 %. Elles sont fonction de la localisation du logement (zonage A, B1, B2 et C), du caractère neuf ou ancien du logement, et des ressources de l'emprunteur (et de celles des personnes destinées à occuper le logement, soit revenu fiscal de référence de l’année n-2 ou "revenu plancher"), du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Elles tiennent également compte des modalités de remboursement des prêts immobiliers consentis pour la même opération.
Le remboursement, par mensualités constantes, du prêt sans intérêt s’effectue soit en une seule période soit en deux périodes lorsqu’il y a un différé de remboursement.
Lorsque l’emprunteur bénéficie d’un différé de remboursement (période 1), la durée de cette période ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération.
Par ailleurs, la durée de la première période qui correspond à la période de différé ou à la période de remboursement du prêt peut être réduite à la demande de l’emprunteur sans pouvoir être inférieure à quatre ans.

Entrée en vigueur et durée d’application des nouvelles dispositions

Les modifications apportées au dispositif s’appliquent aux offres de prêt émises en  France métropolitaine ou dans les DOM entre le 1er janvier et le 31 décembre 2012. Pour mémoire, lors de la mise en place en 2011 du PTZ+, le législateur a prévu que les conditions d'attribution du PTZ+ sont fixées chaque année par décret.
La possibilité de financer l’acquisition d’un logement rendu  à l’état neuf  au sens de la TVA concernera les seules offres de prêt émises à compter du 1er juin 2012.
Enfin, le transfert d’un PTZ+ (offre de prêt émise en 2011) réalisé à compter du 1er janvier 2012 devra  obligatoirement se faire sur une opération éligible au PTZ+ à la date du transfert.

(*) Pour l’application de certaines aides au logement (dont le PTZ+) un arrêté, révisé tous les trois ans établira un classement des communes en zones géographiques A bis, A, B1, B2 et C (CCH : R.304-1). Jusqu’à la publication du texte, le classement des communes pour l’octroi du prêt aidé par l’Etat dans les zones A,B1, B2 et C résulte de l’arrêté du <link fileadmin anil textes_officiels arrete _blank>29 avril 2009 (JO du 3.5.09).