Les rapports locataires propriététaires : parc privé
Loyers soumis à la loi de 1948
Droit de reprise du propriétaire et usages locaux (loi MLLE : art 61/loi du 1.9.48 : art 19 et 20)
Le propriétaire qui exerce son droit de reprise doit prévenir, suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance, par acte extrajudiciaire, le locataire ou l'occupant dont il se propose de reprendre le local.
La référence aux usages locaux que le propriétaire doit respecter est supprimée pour ne laisser subsister que le délai de six mois suffisamment protecteur du locataire ou de l’occupant de bonne foi.
Cette disposition s’inspire de la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 pour laquelle il avait été mis en évidence que la référence, dans un texte législatif, à des usages locaux conduit les juridictions à se prononcer, en cas de contentieux, d'une manière pouvant différer d’une juridiction à une autre.
Ces dispositions sont d’application immédiate et s’appliquent aux baux en cours.
Date de la révision annuelle des loyers (loi MLLE : art 121/loi du 1.9.48 : art 30)
Une difficulté pratique concernant la date d’application de l’augmentation des loyers fixée chaque année par décret se trouve levée. Classiquement, le décret annuel (intervenant entre juillet et septembre) déterminant les prix de base au m² des locaux d'habitation ou à usage professionnel et fixant le pourcentage d’augmentation des loyers de la loi du 1er septembre 1948, prévoit expressément une date précise pour appliquer l’augmentation, à savoir le 1er juillet. Ainsi, le décret, fixant la date du 1er juillet pour appliquer l’augmentation, publié postérieurement à cette date permettait aux bailleurs d’appliquer rétroactivement l’augmentation. Le problème s’est posé avec le décret du 20 août 2008 (JO du 21.8.08) dans lequel aucune date n’a été expressément indiquée. Dans le silence du texte, sa date d’application se situait le lendemain de sa parution au journal officiel, soit le 22 août. Les bailleurs n’ont donc pas pu appliquer rétroactivement l’augmentation au 1er juillet.
Pour mettre fin à cette difficulté qui peut se reproduire dans l’avenir, la loi prévoit que le prix de base des loyers, déterminé par décret, est applicable chaque année au 1er juillet, ce qui rend automatique la rétroactivité de l’augmentation au 1er juillet quelle que soit la date de parution du décret.
Régime des locations meublées
Loi MLLE : art 69/CCH : L.632-3
La loi énonce que la réglementation des locations meublées (CCH : L.632-1 et suivants) est d’ordre public.
Cette disposition est d’application immédiate.
Location conventionnée
Durée et renouvellement du bail conventionné Anah (loi MLLE : art 97/CCH: L.321-I0-1 et L.321-11-1)
Durée du bail en cas de conventionnement social ou très social
Dans le cadre du conventionnement Anah, le bail doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 (à l’exception des dispositions concernant la fixation du loyer). Cependant, certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention signée avec l’Anah ouvrant droit à l’APL (loi du 6.7.89 : art 40 III), ce qui est le cas du conventionnement social et très social (CCH : L.321-8).
Ces logements ne sont notamment pas soumis aux dispositions relatives à la durée du contrat de location.
C’est pourquoi la loi ajoute une disposition prévoyant que les baux des logements conventionnés Anah ouvrant droit à l’APL ont une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique auquel est assimilé un bailleur défini à l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 (SCI familiale), et de six ans lorsque le bailleur est une personne morale (CCH : L.321-10-1 nouveau).
Conséquences de l’expiration de la convention sur le bail : fixation du loyer en cas de renouvellement de bail
En application de l’article 17-c de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut proposer au locataire une augmentation de loyer lors du renouvellement du bail, à condition toutefois de ne pas dépasser le montant du loyer plafond.
Dès lors, il doit respecter la convention et le loyer plafond.
Pour faciliter la transition du régime dérogatoire du conventionnement vers le régime général, la loi prévoit que par exception à la règle de non dépassement du loyer plafond, le bailleur peut notifier au locataire une offre de renouvellement du bail dont le loyer dépasse le montant du loyer plafond inscrit dans la convention en cours.
L’offre doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception ou signifiée par acte d’huissier au moins six mois avant le terme du contrat (CCH : L.321-11-1 nouveau).
Ces dispositions sont d’application immédiate.
Renouvellement du bail dans le cadre d’une convention Anah (loi MLLE : art 100/loi du 6.7.89 : art 10)
Le droit commun des baux d’habitation prévoit que l’offre de renouvellement de bail doit être notifiée au locataire au moins six mois avant le terme du bail (loi du 6.7.89 : art 10 alinéa 4).
Par dérogation à cette disposition, le contrat de location peut être renouvelé avant l’expiration du bail en cours sous certaines conditions cumulatives :
- accord exprès entre les parties ;
- le bailleur a signé avec l’Anah une convention avec travaux (intermédiaire, social et très social) ;
- les ressources du locataire lui permettent de bénéficier de l’APL.
L’offre de renouvellement est notifiée dans les formes prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans le délai de trois mois après l’accord des parties. Le montant du loyer devra être fixé dans le respect de la convention Anah.
Cette disposition vise le cas du propriétaire qui effectue des travaux de mise aux normes en vue de conventionner le logement et s’engage à maintenir dans les lieux le locataire en place dont les ressources lui permettent de bénéficier de l’APL. De cette manière, elle permet de faciliter l’amélioration du parc locatif privé non décent occupé par des locataires bénéficiant de l’APL.
Pour mémoire, des dispositions spécifiques réglemen-
tent l’application du conventionnement social ou très social aux baux en cours (CCH : L.353-7 et L.353-8).
Ces dispositions sont d’application immédiate.