Les rapports locataires propriétaires : mesures communes parc privé / parc social

Caution d’un tiers

Loi MLLE : art 55/loi du 24.11.09 : art 39/loi du 6.7.89 : art 22-1

Le recours au cautionnement (caution d’un tiers) qui jusque-là pouvait être demandé par tout bailleur et quel que soit le régime de la location (nue, meublée…) est désormais réglementé pour les locations nues.

Le bailleur, quel que soit son statut (bailleur du secteur privé et public, bailleur personne physique et personne morale), ne peut demander à bénéficier d’un cautionnement lorsqu’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives.

Il devient donc exclu pour un bailleur qui a une garantie, quel que soit le type de cette garantie (assurance privée ou GRL) de demander en plus la caution d’un tiers au locataire, sauf si ce dernier est étudiant ou apprenti (loi du 24.11.09 : art. 39).

Lorsqu’une assurance garantissant le risque locatif n’a pas été souscrite, le recours à un cautionnement est libre pour les bailleurs personnes physiques et assimilés (SCI familiales), mais réglementé pour les bailleurs personnes morales.

Désormais, un bailleur personne morale (assureurs, sociétés foncières, bailleurs HLM, SEM…) ne peut plus demander un cautionnement au locataire sauf dans deux cas :

lorsqu’il est délivré par certains organismes dont la liste sera fixée par décret (décret à paraître). Il s’agit de continuer de permettre aux bailleurs personnes morales le recours au Loca-Pass® ou au FSL,
lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Ces dispositions sont d’application immédiate, à l’exception de celle relative au cautionnement par des organismes dont la liste doit être précisée par décret.

Transmission de la quittance au locataire

Loi MLLE : art 54/loi du 6.7.89 : art 21

Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande (loi du 6.7.89 : art 21).
Cette disposition continue en pratique de poser la question de l’envoi par voie postale de la quittance au locataire par l’agence qui gère le bien loué pour le compte du propriétaire et des frais y afférents encore trop souvent réclamés aux preneurs, invoquant l’argument selon lequel «remettre» ne signifie expressément «envoyer». Plusieurs réponses ministérielles énoncent pourtant que lorsque le professionnel choisit d’envoyer la quittance par voie postale, les frais correspondants (frais postaux et frais d'agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer au locataire dans la mesure où l’envoi d’un avis d’échéance ou d’une quittance au locataire constitue un acte d’administration du bien loué (Rép. Min : JO AN du 3.12.84, Rép. Min : JO AN du 14.2.94 et Rép. Min : JO AN du 2.12.96).
En outre, la loi ENL a ajouté dans la liste des clauses réputées non écrites la clause qui «fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance» (loi ENL : art 84/loi du 6.7.89 : art 4-p).
La loi prévoit désormais que le bailleur est tenu de «transmettre» gratuitement la quittance au locataire qui en fait la demande et lève de cette manière toute ambigüité : le terme «transmettre», plus large, viserait également l’envoi par voie postale.
Cette disposition est d’application immédiate.

Montant maximum de la remise d’une somme d’argent sur un compte bloqué

Loi MLLE : art 56/loi du 6.7.89 : art 22-2

Cette mesure vise à mettre en cohérence deux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 : celle relative aux pièces justificatives que le bailleur ne peut demander au candidat locataire (loi du 6.7.89 : art 22-2) et celle relative au dépôt de garantie dont le montant a été récemment diminué à un mois de loyer (loi pour le pouvoir d’achat du 8.2.08/loi du 6.7.89 : art 22).
Jusqu’à présent, la loi prévoyait que le bailleur ne pouvait demander au candidat à la location la «remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil» ; ce qui a contrario signifie que le bailleur pouvait demander la remise sur un compte d'une somme au maximum égale à 2 mois de loyer en l'absence de dépôt de garantie ou de garantie autonome.
La modification du montant du dépôt de garantie fixé à un mois maximum depuis le 9 février 2008 a engendré une incohérence : l’application combinée de ces textes pouvait conduire le bailleur, qui ne peut plus exiger un dépôt de garantie supérieur à 1 mois de loyer, à demander au locataire de bloquer une somme d'argent pouvant être égale à 2 mois de loyer.
Le texte corrige cette incohérence en prévoyant que la remise sur un compte d’une somme d’argent ne peut excéder un mois de loyer en principal.
Cette disposition est d’application immédiate.

Mention obligatoire de la surface habitable du logement dans le bail

Loi MLLE : art 78/ loi du 6.7.89 : art 3

Cette disposition s’inspire de l’obligation qui est prévue en cas de vente d’un lot de copropriété de mentionner dans tout avant-contrat et contrat de vente la superficie du lot vendu.
La notion de surface habitable mentionnée dans les baux d’habitation n’est cependant pas précisée par le texte mais, pour mémoire, le code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable comme «la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres,…» (CCH : R.111-2).
En outre, aucune sanction n’est prévue en cas d’absence d’indication de la surface ou de mention d’une surface erronée.
Cette mesure n’est pas applicable aux baux en cours.

Restitution du dépôt de garantie en cas de mutation

Loi MLLE : art 103/loi du 6.7.89 : art 22

C’est au bailleur qu’incombe l’obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai de deux mois maximum suivant la restitution des clefs, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues par le locataire.
Cette règle pose des difficultés pratiques lorsque le bailleur initial n’est plus celui tenu de la restitution en raison d’une vente ou d’un décès, d’un legs.
La loi précise qu’en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux (vente, succession,…), la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur et que toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.
Le locataire devra donc s’adresser au nouveau propriétaire, à charge pour ce dernier de se retourner contre le vendeur pour lui en demander éventuellement le remboursement dans le cas où le vendeur et l’acquéreur auraient convenu que le dépôt de garantie restait entre les mains du vendeur.
La loi met un coup d’arrêt aux solutions dégagées par la jurisprudence dans les hypothèses de vente du local loué et de transmission du bien à un légataire à titre particulier en cas de décès du bailleur. Dans l’hypothèse de la vente du local loué, une jurisprudence bien établie prévoyait que le bailleur primitif reste débiteur du dépôt de garantie vis-à-vis du locataire, quelles que soient les clauses ayant pu être prévues entre acquéreur et vendeur qui ne sont opposables ni aux locataires, ni aux mandataires, en vertu de l’effet relatif des conventions entre les parties (Cass. Civ III : 10.3.98). Plus spécifiquement, une telle clause, constituant une cession de dette, est à ce titre subordonnée à l’accord du créancier en l’occurrence le locataire qui n’est pas partie à l’acte de vente. C’est pourquoi le locataire ne peut se voir opposer une telle clause.
Il en est de même pour la jurisprudence relative à la transmission du bien à un légataire à titre particulier en cas de décès du bailleur initial, qui énonçait que l’obligation de restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur initial et ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier (Cass. Civ III : 25.2.04).
Ces dispositions sont d’application immédiate.

Modification des modalités d’adoption des accords collectifs de location

Loi MLLE : art 13/loi du 23.12.86 : art 42

Le régime de droit commun de la location donne la possibilité aux bailleurs des secteurs locatifs I, II, III et IV (bailleurs HLM, SEM, collectivités publiques, entreprises d’assurance, établissements de crédit, personnes physiques et assimilées…) de conclure individuellement des accords collectifs locaux portant sur tout ou partie de leur patrimoine avec une ou plusieurs association(s) de locataires, ou directement avec des locataires (loi du 23.12.86 : art 42). Afin de faciliter l’adoption de tels accords notamment en cas de travaux d’économies d’énergie réalisés par le bailleur dans l’immeuble, la loi assouplit les modalités d’adoption des accords collectifs jugées trop contraignantes.

Accords conclus avec les associations de locataires

Jusqu’à présent, un accord collectif entre un bailleur et une ou plusieurs associations de locataires est obligatoire dès lors qu’il a été conclu :

soit par une ou plusieurs associations regroupant le tiers au moins des locataires concernés,
soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 20% de locataires concernés et affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation, sauf s’elles ont été rejetés par écrit par un plus grand nombre de locataires dans un délai d’un mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur aux locataires.

Désormais, ces accords deviennent obligatoires sur tout ou partie du patrimoine dès lors qu'ils auront été conclus :

soit par une ou plusieurs associations affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation, présentes dans le patrimoine du bailleur ;
soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 50% des voix des locataires aux élections au conseil d'administration ou au conseil de surveillance de l'organisme ;
soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 20% des locataires concernés par l'accord.

Le texte indique toutefois que ces accords ne sont pas obligatoires s’ils ont été rejetés par écrit par 50% des locataires concernés, dans un délai de deux mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur aux locataires.

Accords directs entre bailleurs et locataires

En l’absence d’accords signés entre une ou plusieurs associations de locataires, les bailleurs peuvent proposer directement aux locataires des accords de même nature : ils sont alors opposables dès lors qu’ils ont été approuvés par écrit par la majorité des locataires, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la notification individuelle faite par le bailleur.
La loi prévoit désormais qu’ils seront réputés applicables dès lors qu'ils auront été approuvés, par écrit, par la majorité des locataires concernés par l'accord qui se seront exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur. Il est toutefois exigé que le vote soit significatif, puisque 25% des locataires concernés par l'accord doivent s'être exprimés. A défaut, une session de rattrapage est malgré tout prévue, et l'accord sera réputé applicable lorsqu'il aura été approuvé, par écrit, par la majorité des locataires qui se seront exprimés.

Ces dispositions sont d’application immédiate.

Participation du locataire aux travaux d’économies d’énergie réalisés par le bailleur

Loi MLLE : art 119/loi du 6.7.89 : art 23-1 et CCH : L.442-3-4 / décrets et arrêtés du 23.11.09

Il est créé une nouvelle contribution financière en sus du loyer et des charges pouvant être demandée au locataire (du secteur privé ou social) lorsque le bailleur a réalisé dans le logement loué, ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économies d’énergie.
Dans cette hypothèse, une contribution peut être demandée au locataire pour le partage des économies de charge à partir de la date d’achèvement des travaux, sous certaines conditions cumulatives :

les travaux bénéficient directement au locataire ;
l’exécution des travaux est justifiée au locataire ;
soit un ensemble de travaux a été réalisé dans le logement, soit le logement atteint, après travaux, un niveau minimal de performance énergétique.

Cette participation financière est indiquée sur l’avis d’échéance et la quittance remise au locataire est doublement limitée :

dans sa durée : elle ne pourra plus être versée au-delà de quinze années ;
dans son montant qui est fixe et non révisable : elle ne peut être supérieure à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée.

Les conditions d’application de cette participation sont précisées dans deux décrets et arrêtés, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser, les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d’évaluation des économies d’énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux (décrets et arrêtés du 23.11.09).

Loi du 1er septembre 1948

Loi MLLE : art 61/loi du 1.9.48 : art 10, 13 bis, 19 et 20

Droit au maintien dans les lieux et sous-occupation (loi MLLE : art 61/loi du 1.9.48 : art10 7°)

Le droit au maintien dans les lieux est reconnu aux locataires ou occupants de bonne foi qui remplissent certaines conditions (loi du 1.9.48 : art 10). Pour mémoire, les locataires du parc HLM bénéficient pleinement de cette disposition.
Jusqu’ici, la loi refusait expressément de reconnaître le droit au maintien dans les lieux à certaines catégories de personnes, et notamment en cas d’occupation insuffisante du logement. De telles dispositions sont applicables à Paris, dans un rayon de cinquante kilomètres de l’emplacement des anciennes fortifications de Paris et dans les communes dont la population municipale est égale ou supérieure à dix mille habitants.
Cette exclusion particulière du droit au maintien dans les lieux est étendue afin de lutter plus efficacement contre la sous-occupation dans les logements sociaux. Désormais, sont visées les communes comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de cinquante mille habitants et comprenant au moins une commune de plus de quinze mille habitants ainsi que dans les communes de plus de vingt mille habitants.

Relogement et normes de décence (loi MLLE : art 61/loi du 1.9.48 : art 13 bis)

En cas de démolition ou de travaux rendant le logement inhabitable, le propriétaire peut donner congé sous réserve du respect de conditions particulières. Il doit notamment proposer un relogement au locataire ou à l’occupant de bonne foi et le local ainsi mis à disposition devait être en bon état d’habitation et remplir les conditions d’hygiène normales.
Ce relogement devra désormais respecter les normes de décence.

Transmission obligatoire des décisions judiciaires en matière de logement non décent

Loi MLLE : art 87/loi du 6.7.89 : art 20-1

Les bailleurs sont tenus de remettre aux locataires des logements décents ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour leur santé ou leur sécurité. Pour obtenir le respect de cette obligation, les locataires peuvent saisir le juge d’instance qui peut aussi transmettre au préfet, l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement est non décent.
Cette transmission devient obligatoire. L’objectif de cette disposition est, d’une part, de permettre à l’autorité publique de donner, en tant que de besoin, une suite administrative aux situations ainsi décelées et, d’autre part, au préfet d’inscrire ces situations dans l’observatoire nominatif de l’habitat indigne qui accompagne le PDALPD.

Représentation et assistance devant le tribunal

Loi MLLE : art 2/loi 6.7.89 : art 24-1

Tout organisme agissant pour le logement des personnes défavorisées peut assister ou représenter en justice un locataire dans un litige portant sur la décence de son logement sans avoir besoin d’être agréé. Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont modifiées en conséquence.

Révision des loyers plafonds des conventions au 1er janvier

Loi MLLE : art 65

Une nouvelle disposition est ajoutée dans le code de la construction et de l’habitation (CCH : L.353-9-2) qui consiste à harmoniser les dates de révision des loyers maxima des conventions APL avec celles des montants des aides personnelles au logement : la révision des loyers des conventions s’effectue désormais au 1er janvier de chaque année. Par ailleurs, cette révision s’opère désormais en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers du second trimestre de l’année précédente (parution mi-juillet).
Cette disposition s’applique à toutes les conventions y compris aux conventions en cours à compter du 1er janvier 2010. Des mesures transitoires sont donc prévues :

la prochaine révision des loyers maxima des conventions interviendra le 1er juillet 2009 sans pouvoir excéder la variation de l’indice de référence des loyers du quatrième trimestre 2008 (variation au 15 janvier 2009 : + 2,83%) ;
au 1er janvier 2010, l’augmentation des loyers maxima des conventions ne pourra être supérieure à la variation de l’IRL sur 6 mois de janvier à juin 2009 inclus.

Ces mesures transitoires ne concernent pas les loyers plafonds des conventions Anah à loyer social ou très social ouvrant droit à l’APL (CCH : L.321-8), pour lesquels la révision intervient déjà au 1er janvier de chaque année en fonction de l’IRL du 2ème trimestre.