Obligations relatives à la qualité et à la contenance du logement
N° 2006-36 / A jour au 21 octobre 2008
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Ordonnance du 8.6.05 : JO du 9.6.05
Les tableaux présentés ici seront mis à jour au fur et à mesure de l'entrée en vigueur des dispositions prévue à l'ordonnance du 8 juin 2005.
Un certain nombre d'obligations relatives à l'état et à la contenance des bâtiments ou des terrains incombent aux propriétaires soit à l'occasion de leur vente, soit en dehors de toute mutation. Ces obligations, qui peuvent selon le cas, porter sur l'information notamment de l'acquéreur ou du locataire ou encore sur la réalisation de travaux, sont en constante évolution depuis plusieurs années.
Dans l'état actuel de la réglementation elles concernent le plomb, l'amiante, les termites, les installations de gaz, les risques naturels, technologiques et sismiques, la performance énergétique, l'électricité (à compter du 1.1.09) et les installations d'assainissement non collectif (à compter du 1.1.13), éléments qui doivent désormais faire l'objet d'un dossier de diagnostic technique unique.
En outre certaines obligations portent également sur les installations de l'ascenseur, la surface du bien (loi Carrez), le radon, le bornage, les piscines.
Saturnisme (Plomb)
Code de la santé publique : art. L. 1334-1 à L. 1334-12 et R. 1334-1 à R. 1334-13 / décret du 25.4.06 / arrêtés du 25.4.06 / <link fileadmin anil textes_officiels decret _blank le téléchargement du>décret du 5.9.06 / <link fileadmin anil textes_officiels decret _blank le téléchargement du>décret du 21.12.06
Le dispositif de lutte contre le saturnisme a été modifié par la loi du 9.8.04 relative à la politique de santé publique.
| Types de biens concernés | Tous immeubles (collectifs ou individuels ) |
| Zones géographiques | Toutes zones géographiques |
| Recherche / enquête Obligations... Par qui … | Sur tout le territoire : signalement au préfet par le médecin inspecteur de santé publique des cas de saturnisme et des risques d'exposition au plomb des personnes mineures ; déclenchement immédiat de l'enquête environnementale par le préfet qui peut prescrire la réalisation d'un diagnostic pouvant être établi par un opérateur agréé par celui-ci. |
| Travaux / Obligations Par qui … | Si l'enquête ou le diagnostic révèle la présence de plomb : - le préfet informe la famille du mineur et invite le propriétaire à prendre les mesures appropriées pour réduire le risque ; - si des revêtements dégradés contenant du plomb sont susceptibles d'être à l'origine de l'intoxication du mineur, le préfet notifie au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou à l'exploitant du local d'hébergement son intention de faire réaliser à leurs frais les travaux nécessaires sur l'immeuble (à défaut de connaître l'adresse, notification par affichage à la mairie de la commune ou de l'arrondissement) ; - le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l'exploitant du local d'hébergement a 10 jours soit pour contester les travaux envisagés devant le président du TGI, soit pour s'engager à les effectuer dans le délai fixé par le préfet dans la notification (maximum 1 mois pouvant aller jusqu'à 3 mois maximum lorsqu'est assuré l'hébergement de tout ou partie des occupants hors des locaux) ; en cas de silence du propriétaire, syndicat des copropriétaires ou exploitant du local d'hébergement, les travaux sont réalisés d'office et à leurs frais ; - contrôle des travaux par le préfet à l'issue du délai imparti dans la notification ; - hébergement des occupants : la recherche d'un hébergement provisoire et le coût éventuel sont à la charge du propriétaire, syndicat des copropriétaires ou exploitant du local d'hébergement si les occupants sont de bonne foi au sens de l'article L. 521-1 du CCH (dans le cas inverse c'est le préfet qui s'en charge). |
| En cas de vente Obligations... Par qui … | Pour tout immeuble d'habitation situé sur le territoire national et construit avant le 1.1.49 : - obligation d'annexer à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, à l'acte authentique un constat de risque d'exposition au plomb établi depuis moins d'un an à la date de la promesse et de l'acte authentique de vente (sauf en cas d'absence de plomb : dans ce cas, le CREP initial sera joint à chaque mutation quelle que soit sa date d'établissement) - CREP établi par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié assuré pour cette mission. A compter du 1.11.07, les diagnostiqueurs devront être certifiés par des organismes accrédités et respecter des règles spécifiques d'organisation et d'assurance (sous peine de sanctions pénales). - Vente portant sur un logement situé dans un immeuble (ou appartenant à des personnes titulaires de droits réels immobiliers ou à des titutlaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux) : le CREP ne concerne que les parties privatives de l'immeuble affectées au logement. Si le CREP établit la présence de plomb : le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux, et a l'obligation de procéder aux travaux ; le CREP est communiqué au préfet s'il établit la présence de facteurs de dégradation du bâti. |
| En cas de location Obligations à compter du 12.8.08 ... Par qui … | Pour tout immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1.1.49 - Obligation d'annexer à tout nouveau contrat de location un CREP établi (aux frais du bailleur, nonobstant toute convention contraire) depuis moins de 6 ans (sauf en cas d'absence de plomb : dans ce cas le CREP initial sera joint à chaque contrat de location sans qu'il soit besoin d'établir un nouveau constat); - CREP établi par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié assuré pour cette mission. A compter du 1.11.07, les diagnostiqueurs devront être certifiés par des organismes accrédités et respecter des règles spécifiques d'organisation et d'assurance (sous peine de sanctions pénales). - Location d'un logement dans un immeuble (ou appartenant à des personnes titulaires de droits réels immobiliers ou à des titutlaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux) : le CREP ne porte que sur les parties privatives du logement. Si le CREP conclut à la présence de plomb : le bailleur doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux, et a l'obligation de procéder aux travaux ; le CREP est communiqué au préfet s'il établit la présence de facteurs de dégradation du bâti. |
| Dans les immeubles collectifs à usage d'habitation construits avant le 1.1.49 … Obligations … Par qui … | Préalablement à tous travaux portant sur les parties à usage commun pouvant provoquer une altération substantielle des revêtements (travaux susceptibles de produire des poussières ou écailles de peinture), un CREP doit être effectué. En l'absence de travaux, ces mêmes parties à usage commun devront avoir fait l'objet d'un CREP au plus tard le 12.8.08. - CREP établi par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié assuré pour cette mission. Si le CREP conclut à la présence de plomb : le bailleur doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux, et a l'obligation de procéder aux travaux ; communication du CREP au préfet en présence de facteurs de dégradation du bâti. |
| Conséquences ou sanctions | Le vendeur, même non professionnel, ne peut s’exonérer de la garantie du vice caché lié au plomb. Le bailleur manque à ses obligations de sécurité et de prudence et peut engager sa responsabilité pénale |
| Financement des travaux | - Subvention ANAH - TVA à taux réduit le cas échéant |