La loi ENL : accession sociale à la propriété
A jour au 13 juillet 2006
Majoration du prêt à 0 % pour l'acquisition d'un logement neuf (ENL : art. 30 / CGI : art. 244 quater J)
A compter du 1er janvier 2007 et jusqu'au 31 décembre 2010, le montant du prêt à 0 % sera majoré d'un montant variable suivant la zone géographique et au maximum de 15 000 € pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf donnant lieu à une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales, ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement. Les ressources des ménages bénéficiaires de cette majoration doivent être inférieures ou égales à un plafond qui sera déterminé ultérieurement.
Vente à leurs occupants de logements sociaux / décote et surcote (ENL : art. 29 / CCH : art. L. 443-12, L. 443-12-1 et L. 443-15)
Les organismes HLM ont la possibilité de vendre à leurs occupants les logements qu'ils ont acquis ou construits depuis plus de dix ans. Les conditions de ces ventes sont modifiées. L'imputation sur le prix de vente des suppléments de loyers payés au cours des cinq dernières années précédant la vente (ancien article L. 443-12-1) est supprimée.
Le prix est fixé par l'organisme propriétaire après avis du maire de la commune d'implantation du logement. L'absence de réponse du maire dans un délai de 2 mois vaut avis favorable. Le prix peut être inférieur ou supérieur de 35 % à l'évaluation faite par le service des domaines, la base retenue étant celle d'un logement comparable libre d'occupation. Afin d'éviter les reventes spéculatives de logements sociaux ayant fait l'objet d'une décote, il est prévu un dispositif de remboursement par l'acquéreur personne physique à l'organisme HLM de la plus-value éventuellement réalisée, en cas de revente dans les cinq ans de l'acquisition. L'acquéreur personne physique qui revend son logement doit informer l'organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité. Si le logement, acquis à un prix inférieur à l'évaluation des domaines, est revendu à un prix supérieur à cette évaluation actualisée, la différence entre le prix d'acquisition et l'évaluation faite lors de l'acquisition doit être versée à l'organisme HLM. Si le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition mais inférieur à l'évaluation actualisée, l'acquéreur doit verser à l'organisme HLM la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente. De même, les conditions de relocation de logements ayant fait l'objet d'une décote sont encadrées. Si le logement, acquis à un prix inférieur à l'évaluation des domaines, est loué dans les cinq ans de l'acquisition, le niveau de loyer ne doit pas excéder certains plafonds (arrêté à paraître). L'entrée en vigueur de cette disposition est donc subordonnée à la prise d'un texte d'application.
Le contrat de vente entre l'acquéreur et l'organisme HLM doit, à peine de nullité, mentionner ces obligations.
S'agissant des personnes morales, le droit actuel n'est pas modifié (la vente peut se faire à un prix inférieur à l'évaluation des domaines seulement si l'acquéreur est un organisme HLM ou une SEM).
Par ailleurs, des précisions sont apportées sur le syndic lorsque, suite à la vente d'un logement HLM, une copropriété est constituée. Les fonctions de syndic sont assurées, sauf s'il y renonce, par l'organisme vendeur tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement. Néanmoins, l'assemblée générale peut désigner un autre syndic si les copropriétaires autres que l'organisme vendeur détiennent au moins 60 % des voix du syndicat des copropriétaires. Lorsque l'organisme vendeur n'est plus propriétaire d'aucun logement, il peut cependant assurer les fonctions de syndic conformément à la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété.
Bail à construction (ENL : art. 31 / CCH : L. 251-1 et L. 251-6)
Le bail à construction est le bail par lequel le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Il est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Pour favoriser la construction de " maisons à 100 000 € ", les communes peuvent conclure avec des ménages aux revenus modestes des baux à construction assortis d'une option d'achat. Ce point a été abordé dans l'étude ANIL " Faciliter l'accession sociale par la mise à disposition du terrain à des conditions privilégiées " réalisée en juin 2005. Le ménage preneur, devient d'abord propriétaire du bâti pour un faible loyer, puis par levée d'option, du foncier. Le régime du bail à construction est assoupli quant à sa durée pour permettre au preneur de devenir propriétaire du terrain avant 18 ans, durée minimale actuellement en vigueur. Désormais, lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété, à des bénéficiaires autres que les locataires HLM, et que le preneur lève l'option, le bail prend fin à la date de la vente. Pour faciliter le transfert des privilèges et hypothèques sur la totalité de l'opération (bâti et terrain) quand le ménage lève l'option, il est prévu que ceux qui ont été inscrits avant la levée d'option (pour l'acquisition du bâti) ne s'éteignent qu'à la date primitivement convenue pour l'expiration du bail. Ils s'étendent de plein droit au terrain et garantissent les prêts consentis pour son acquisition, ce qui est facteur d'économie pour les accédants à la propriété.
Location-accession / régime fiscal (ENL : art. 33 / CGI : art. 261-5-9° et art. 284 II)
La location-accession, régie par la loi du 12 juillet 1984, est le contrat par lequel un vendeur s'engage à transférer la propriété d'un logement neuf ou existant à un accédant, qui optera ou non pour l'achat après une période de jouissance à titre onéreux. Il permet à un ménage ne disposant pas d'apport personnel d'acquérir progressivement un logement en versant en sus du loyer une redevance qui s'imputera sur le prix de vente le jour où il décidera d'acheter en levant l'option. La vente est imposable dans les conditions de droit commun : TVA à 19,6 % si elle intervient dans les 5 ans de l'achèvement de l'immeuble, droits d'enregistrement si elle intervient après ce délai (ou si elle a déjà fait l'objet dans les 5 ans d'une première mutation à une personne n'ayant pas la qualité de marchands de biens).
Pour rendre ce contrat plus attractif, un prêt d'acces- sion sociale à la propriété (PSLA) a été créé en 2004. En relèvent les opérations agréées (ce qui implique la signature d'une convention entre l'opérateur et l'Etat) de construction ou d'acquisition de logements neufs destinés à des ménages modestes et faisant l'objet d'un contrat de location-accession. Lorsque l'opérateur construit l'immeuble, il procède lors de l'achèvement à la livraison à soi-même(*) soumise à la TVA au taux réduit. Quand le locataire accédant lève l'option pour acheter le logement qu'il loue, cette vente est exonérée de TVA. Lorsque l'opérateur acquiert l'immeuble (auprès d'un promoteur par exemple) pour l'affecter ensuite à une opération de location-accession agréée, cette vente est soumise au taux réduit de TVA. Aucune précision n'était jusqu'ici apportée au régime fiscal applicable à la vente du logement au locataire : exonérée, soumise à TVA et à quel taux ou assujettie aux droits d'enregistrement ?
Le code général des impôts est modifié afin d'assurer une égalité de traitement d'un point de vue fiscal entre les différentes formes de location-accession agréées. Désormais, que l'opérateur construise ou acquière les logements, il bénéficiera d'une TVA à taux réduit. La vente au locataire suite à la levée d'option sera, elle, exonérée de TVA et non assujettie aux droits d'enregistrement.
Il est précisé que ces dispositions sont applicables aux opérations de location-accession qui ont bénéficié d'une décision d'agrément délivrée postérieurement au 26 mars 2004.
(*) La livraison à soi-même est une opération fiscale purement abstraite par laquelle l'opérateur s'auto-facture une TVA au taux réduit qu'il reverse au Trésor.
Accession progressive des locataires à la propriété (ENL : art. 34 / CCH : L. 443-6-2)
La loi du 13 décembre 2000 dite SRU avait prévu la possibilité pour les organismes HLM de céder ou d'apporter des logements existants (construits ou acquis depuis plus de dix ans) à des SCI de location dont ils étaient les gérants. Les associés étaient l'organisme HLM et le locataire du logement occupé, son conjoint, ses ascendants ou descendants (CCH : L.443-7-1). Ce dispositif plus connu sous le nom de " SCI Berké ", resté lettre morte faute de décret d'application, est abrogé. A la place sont créées des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété. Elles ont pour but de permettre au locataire d'un logement social d'en devenir propriétaire en achetant progressivement des parts de son habitation en devenant associé-gérant d'une SCI par capitalisation. Il peut ainsi moduler dans le temps son effort d'épargne, voire l'interrompre temporairement ou définitivement.
Création de sociétés spécifiques
Un organisme HLM peut créer des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété. Il leur apporte des immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte existants et libres d'occupation dont il est propriétaire, ceux-ci étant préalablement évalués par les domaines. Pour favoriser cette création, des dispositions financières et fiscales sont prévues (notamment prêts aidés de la réglementation HLM, taux réduit de TVA pour les apports d'immeubles aux sociétés, droit fixe d'enregistrement pour les actes de dissolution et de partage des sociétés). Les logements compris dans les immeubles apportés sont loués à des personnes physiques (selon la procédure ordinaire d'attribution des logements sociaux) qui doivent simultanément acquérir des parts de ces SCI. Ils ouvrent droit à l'APL. Les associés sont les organismes HLM et les locataires. Les droits composant le capital social sont répartis en lots divisibles de parts. Chaque lot représente un logement et ses locaux accessoires (droits proportionnels à la valeur du logement par rapport à la valeur de l'ensemble). Un règlement de copropriété est établi. Y sont déterminées la destination des parties réservées à l'usage exclusif de chaque associé et celle des parties communes affectées à l'usage de tous. Un état descriptif de division délimite les diverses parties de l'immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif et fixe les quotes-parts des parties communes afférentes à chaque lot. Ces deux documents sont annexés aux statuts de ces sociétés. La responsabilité de l'associé locataire est limitée à la fraction des parts acquises pour chaque lot. La SCI est dissoute au terme fixé par les statuts (25 ans maximum), sur décision spéciale de ses membres ou, lorsque tous les logements ont été attribués en propriété.
Acquisition et cession de parts
Si le locataire acquiert toutes les parts, il est pleinement propriétaire et se retire de la SCI (dans un délai de 10 ans minimum, sauf dérogation préfectorale, et de 25 ans maximum). Ce retrait est constaté par acte authentique. En conséquence, les parts du lot représentatif du logement sont annulées, le capital social est réduit, la convention APL cesse d'être opposable à l'acquéreur et les statuts sont modifiés.
Si le locataire cède ses parts (conditions prévues par les statuts), il peut demander à l'organisme HLM de lui racheter à leur valeur nominale non indexée (une garantie de remboursement est prévue). S'il revend toutes ses parts, il reste locataire de la SCI ou, en cas de dissolution de celle ci, de l'organisme HLM. Lors de la dissolution de la société, l'organisme HLM doit racheter les parts acquises par les associés locataires qui n'ont pas acquis la totalité des parts du lot auxquelles ils peuvent prétendre à cette date. Des adaptations sont prévues en vue d'appliquer les dispositions relatives aux sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété aux SEM dans les DOM pour les logements à usage locatif leur appartenant et construits, acquis ou améliorés avec des prêts aidés.
L'entrée en vigueur de ces dispositions est subordonnée à la publication de décrets à paraître (conditions d'application du dispositif en métropole et dans les DOM, clauses types des statuts).