Décence énergétique des logements : que devez-vous savoir ?

À jour au 21 janvier 2025

Étanchéité et aération

Depuis le 1^er janvier 2018, les logements doivent respecter des normes d'étanchéité à l'air. Les portes et fenêtres doivent être jointives, et des dispositifs d'aération en bon état doivent assurer un renouvellement d'air suffisant.

Seuils de consommation énergétique

Depuis le 1^er janvier 2023, pour être décent, le logement doit respecter une consommation d'énergie inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. 

Depuis le 1^er janvier 2025, les conditions dans lesquelles la performance énergétique est appréciée ont évolué. Un logement est considéré comme non décent si son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé G.

Au-delà des restrictions sur la location des logements G, l'objectif à long terme est d'améliorer la qualité du parc locatif en hexagone :

• 1^er janvier 2028 : cette mesure s'étendra aux logements classés F ;
• 1^er janvier 2034 : ceux classés E seront également concernés.

Et en outre-mer :

• 1^er janvier 2028 : non-décence des habitations classées G ;
• 1^er janvier 2031 : non-décence des habitations classées.

Restrictions sur les loyers

En complément des règles de décence énergétique, depuis le 24 août 2022, pour les logements classés F ou G :

• il est interdit d’augmenter le loyer lors d’un renouvellement de bail ou d’une re location ;
• aucune révision annuelle n'est autorisée.

Obligations de travaux

Les propriétaires doivent engager des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la classification du logement selon le DPE et le rendre décent. En cas de refus, ils s'exposent à :

• être contraint par le juge à la réalisation des travaux ;
• être contraint par le juge à la réduction du montant du loyer ou à la suspension de son paiement ;
• devoir indemniser le locataire pour les préjudices ;
• le cas échéant, la conservation de l’allocation de logement par la Caf ou par la CMSA.

Quelles étapes suivre pour rénover son logement ?

1. Réflexion et préparation : identification des travaux nécessaires.
2. Vote en Assemblée générale : en cas de copropriété, une étude thermique doit être validée.
3. Exécution des travaux : isolation, remplacement de systèmes de chauffage, etc.

Quelles aides peuvent être mobilisées ?

• Les aides au syndicat de copropriété :
  • MaPrimeRénov' Copropriété
  • Certificats d'économie d'énergie
  • Éco-prêt à taux zéro "Copropriété"
  • TVA réduite
  • Aides éventuelles des collectivités territoriales
  • etc.
• Les aides individuelles :
  • MaPrimeRénov' (Parcours accompagné ou par geste)
  • Certificats d'économie d'énergie
  • Éco-prêt à taux zéro
  • TVA réduite
  • Aides éventuelles des collectivités territoriales
  • etc.

Travaux en copropriété

Si, en cas de litige, un copropriétaire bailleur démontre au juge qu’il n’a pas réussi à réduire la consommation énergétique du logement en dessous du seuil autorisé, malgré ses efforts pour obtenir l’accord de l’Assemblée générale (AG) afin de réaliser les travaux nécessaires, il ne pourra pas être obligé d'effectuer ces travaux pour rendre le bien décent. Cependant, le bailleur risque tout de même des sanctions, comme une réduction du loyer ou le paiement de dommages et intérêts aux locataires.

Contraintes architecturales

Un juge ne peut pas obliger la réalisation de travaux si le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales rendant impossible l’atteinte des niveaux minimums de performance énergétique, même si des travaux compatibles avec ces contraintes ont déjà été effectués.

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