Comment fixer le montant d’un loyer ?

À jour le 26 novembre 2024

Déterminer le montant du loyer est une étape essentielle lors de la mise en location de votre bien. Comment fixer le loyer de son bien en fonction de sa localisation ? Comment réévaluer le montant du loyer ? Qu'est-ce que l'encadrement complémentaire des loyers ?

Le loyer représente la somme que le locataire verse au bailleur en échange de l'occupation du logement. Ce montant est précisé dans le bail de location. Toutefois, les modalités de fixation varient selon la localisation du bien et sa performance énergétique.

Dans les zones détendues, la fixation du loyer est libre sous réserve de la performance énergétique du logement. Vous pouvez déterminer le montant du loyer selon les prix pratiqués sur le marché local et les caractéristiques de votre bien.

En zone tendue, où la demande de logements est supérieure à l’offre, la fixation du loyer est encadrée. Le loyer doit être identique à celui pratiqué par le dernier locataire, sauf dans certains cas spécifiques :

• Première location : Si le logement est loué pour la première fois.
• Interruption de location : Si le bien n’a pas été loué depuis 18 mois.
• Travaux récents : Si des travaux d’amélioration ont été réalisés dans les six mois précédant la location, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Comment réévaluer le montant du loyer en zone tendue ?

Au moment de la relocation le loyer peut être réévalué :

• Loyer sous-évalué : Si le montant du précédent loyer était inférieur aux prix du marché.
• Travaux importants : Si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité ont été effectués, représentant au moins la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, l’augmentation annuelle ne peut excéder 15 % du coût total des travaux TTC.
• Révision de l’IRL : Si le loyer n’a pas été révisé selon l’Indice de référence des loyers (IRL), une augmentation peut être appliquée en fonction de cette variation.

Qu'est-ce que l'encadrement complémentaire des loyers ?

À titre expérimental, certaines communes en zone tendue peuvent mettre en place un encadrement complémentaire des loyers par l’instauration de plafonds. Il vise à éviter les hausses excessives, en fixant des plafonds de loyers lors de la mise en location ou du renouvellement des baux, souvent en fonction de la taille du logement et de sa localisation. Cette mesure est mise en place pour rendre le logement plus accessible dans les zones tendues. Et dans ce cas, le loyer ne peut pas être supérieur à la fois : 

• au loyer du précédent occupant, 
• et, au loyer de référence majoré qui est fixé par type de logement et par quartier. 

Quand peut-on appliquer un complément de loyer ?

Dans les zones d’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers, il est possible de dépasser le loyer de référence majoré avec un complément de loyer si le logement offre des caractéristiques particulières (situation exceptionnelle, confort supérieur au voisinage). Ces caractéristiques devront être mentionnées dans le bail. Cependant, aucun complément ne peut être appliqué si le bien présente des défauts tels que :

• Sanitaires sur le palier.
• Humidité sur les murs.
• Performances énergétiques de niveau F ou G.
• Mauvaise isolation thermique.
• Fenêtres laissant anormalement passer l’air.
• Problèmes d’évacuation d’eau.
• Installation électrique dégradée.
• Vis-à-vis trop proche (<10 m).
• Mauvaise exposition de la pièce principale.

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