Quels types d'acquisitions immobilières existent-ils ?

À jour au 12 mars 2024

L'achat en pleine propriété est la forme d'acquisition immobilière la plus courante. Lorsque vous achetez un bien en pleine propriété, vous en devenez le propriétaire “absolu” et disposez de tous les droits associés à ce bien, y compris le droit de le vendre, de le louer, de le modifier, de l'utiliser comme résidence principale ou secondaire. Vous êtes également responsable de son entretien et du règlement des charges associées, telles que la taxe foncière.

L'achat groupé ou en indivision est une forme d'acquisition immobilière dans laquelle plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier, généralement pour en partager la propriété et les responsabilités qui en découlent (les coûts d'entretien et les charges liées à la propriété sont partagés entre les propriétaires).

Cette solution présente l'avantage de bénéficier d'un meilleur apport et d'accéder à des biens plus coûteux qu'il serait difficile d'acquérir seul. La diversification des investissements peut également rassurer la banque. Cependant, les décisions concernant la propriété doivent obligatoirement être prises en concertation avec les autres propriétaires. Il est conseillé d’établir par écrit les responsabilités de chacun (répartition des coûts, majorités requises pour la prise de décision…).

L'achat en viager est une transaction immobilière où l'acheteur, dit “débirentier”, verse une somme initiale, dit le “bouquet”, suivi de paiements réguliers, dit “rentes”, à une personne âgée, dit “crédirentier”, en échange du droit d'occuper le bien jusqu'à son décès. Après le décès du crédirentier, l'acheteur devient alors pleinement propriétaire du bien. 

Le coût initial est généralement inférieur à celui d'un achat classique. Cependant, le débirentier doit s'engager à verser les rentes pendant toute la durée de vie du crédirentier, ce qui peut représenter une charge financière importante à long terme.

L'achat ou la vente à terme est une forme de transaction immobilière dans laquelle l'acheteur et le vendeur conviennent d'un prix à l'avance, mais le paiement et la prise de possession du bien sont reportés à une date ultérieure convenue. Ainsi, contrairement à la vente classique, l’acquéreur ne prend pas possession dès lieux dès la signature de l’acte authentique.

Ce type de transaction peut être utilisé pour diverses raisons, telles que la planification fiscale, la gestion de la trésorerie ou la flexibilité dans le processus d'achat. En reportant le paiement ou la réception des fonds, les parties peuvent mieux gérer leurs flux de trésorerie et leurs obligations financières. Toutefois, les effets du contrat étant reportés, le contexte (la situation personnelle des parties, la situation économique et bancaire…) peut évoluer et faire que ce contrat ne convient pas toujours aux parties.

L'achat en démembrement de propriété est une forme d'acquisition immobilière dans laquelle l'acheteur acquiert la nue-propriété d'un bien, c'est-à-dire le droit de propriété sans en avoir la jouissance. En d'autres termes, l'acheteur devient propriétaire du bien, mais l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'usage et de jouissance, reste entre les mains du vendeur pour une période déterminée.

À l'issue de cette période, l'acheteur récupère la pleine propriété du bien, sans avoir à verser de compensation supplémentaire au vendeur. Et étant donné que l'acheteur n'a pas l'usage du bien pendant la période d'usufruit, il n'est pas responsable des frais d'entretien et de gestion du bien. La durée de l'usufruit peut varier en fonction des accords entre l'acheteur et le vendeur, généralement entre 10 et 20 ans. 

Le prix d'achat en nue-propriété est en principe inférieur à celui d'un achat en pleine propriété, car l'acheteur ne bénéficie pas immédiatement de l'usufruit. Cette solution peut également offrir des avantages fiscaux, notamment en réduisant la base imposable de l'acheteur pendant la période où il détient uniquement la nue-propriété.
 

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