Quelles sont les règles de majorité en cas de travaux dans une copropriété ?
À jour au 23 octobre 2024
Le sujet des travaux, qu'ils soient importants ou mineurs, urgents ou récurrents, suscite toujours des questionnements parmi les copropriétaires. Lesquels doivent être votés ? Quelles sont les différences entre les types de majorité requise pour ces travaux ?
Quelles règles s'appliquent au vote en assemblée générale de copropriété ?
Les décisions relatives au fonctionnement et à l’entretien de la copropriété sont prises par les copropriétaires réunis en assemblée générale.
Un budget est ainsi voté chaque année en assemblée générale pour faire face à l’ensemble des dépenses courantes de la copropriété (charges d’eau, de chauffage, d’ascenseur…). Il s’agit du budget prévisionnel.
Les petits travaux de maintenance (remplacement d’ampoules, petites réparations sur l'ascenseur ou la chaudière, par exemple) sont inclus dans ce budget. Aucune de ces dépenses ne nécessite un vote individuel des copropriétaires.
En revanche, lorsque des chantiers plus importants sont envisagés dans les parties communes de la copropriété, ils doivent être soumis au vote des copropriétaires.
Cela peut inclure des dépenses d’entretien, comme la réfection des cages d’escalier, la suppression d'un vide-ordures pour des raisons d'hygiène, ou des travaux plus conséquents, tels que le remplacement d’un équipement vétuste (comme une chaudière), la réalisation de travaux d’économie d’énergie ou le ravalement de façade.
Le saviez-vous ?
Pour être votés, ces travaux doivent figurer dans la convocation à l’assemblée générale. Afin que les copropriétaires puissent se prononcer, les documents relatifs aux aménagements envisagés (devis, etc.) doivent être envoyés avec l'ordre du jour.
Lorsqu’un copropriétaire effectue des travaux dans ses parties privatives (appartement, cave…), ils ne sont en principe pas soumis à l'autorisation de l'assemblée générale. Toutefois, si ces travaux touchent à la structure de l'immeuble ou affectent les parties communes (par exemple, abattre un mur porteur, remplacer une porte palière ou des fenêtres), une autorisation de l'assemblée générale est impérative.
À quelle majorité les travaux doivent-ils être votés ?
Selon la nature et l'importance des travaux, différentes règles de majorité s'appliquent lors du vote des copropriétaires.
La majorité simple de l'article 24
Cette majorité est par exemple applicable au vote :
- des travaux d'entretien des parties communes, nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection de la toiture, ...) ;
- des travaux visant à améliorer l'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels (pose d'une rampe d'accès, par exemple) ;
- des travaux de suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène.
La majorité absolue de l'article 25
La majorité absolue correspond à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires (y compris les copropriétaires absents lors de l'assemblée générale).
Elle s'applique notamment au vote :
- des travaux de transformation, d’amélioration ou de création d'un élément d'équipement (ascenseur, chaudière) ;
- des travaux d'économie d'énergie qui ne relèvent pas de l'entretien (isolation thermique, renouvellement de l'air, chauffage, production d'eau chaude) ;
- de l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires, de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
La double majorité de l'article 26
La double majorité exige que la résolution soit adoptée par la majorité de l’ensemble des copropriétaires, détenant les deux tiers des voix (tantièmes).
Elle s'applique notamment au vote des travaux de surélévation ou de construction d'un bâtiment.
En bref, que retenir des règles de majorité en cas de travaux dans une copropriété ?Il est essentiel de comprendre les règles de majorité pour les travaux en copropriété afin de prendre des décisions éclairées lors de l'assemblée générale. Qu'ils soient urgents ou courants, ces travaux ont un impact sur la vie de la copropriété, et les propriétaires doivent suivre des procédures spécifiques pour les approuver. Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble nécessitent l'approbation de l'assemblée générale, et différentes règles de majorité s'appliquent en fonction de la nature des travaux. Que ce soit la majorité simple, absolue ou la double majorité, chaque type de décision à ses propres exigences légales. Comprendre ces règles est crucial pour une gestion efficace de votre copropriété, afin de prendre des décisions en toute transparence et de garantir le bon entretien de l'immeuble. En respectant ces procédures, vous contribuerez à l'harmonie et à la préservation de la valeur de votre bien immobilier en copropriété. |
À retenirN'hésitez pas à contacter votre ADIL pour en savoir plus. |
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