Les rapports locataires propriétaires : parc social

Modification des règles d’attribution des logements sociaux

Numéro d’enregistrement unique et instruction de la demande d’attribution d’un logement social (loi MLLE : art 117/CCH : L.441-2-1)

L'enregistrement départemental unique de la demande de logement social (couramment désigné «numéro unique») a été instauré par la loi de lutte contre les exclusions (loi du 29.7.98). Il permet notamment de dater de façon certaine la demande, et de faire courir le délai «anormalement long» à l’expiration duquel, le demandeur qui n’a pas reçu d’offre peut exercer un recours devant la commission de médiation DALO.
Ce dispositif connaissait une véritable faiblesse dans la mesure où en plus du dossier de numéro d’enregistrement unique, le demandeur devait déposer des dossiers de demande d’attribution d’un logement auprès des réservataires ou des bailleurs sociaux, afin que sa demande puisse être instruite. Les éléments nécessaires à la demande de numéro d’enregistrement unique sont en effet insuffisants pour instruire une demande d’attribution.
La réforme engagée devrait permettre de regrouper en un seul dossier les informations nécessaires au numéro unique et à l’instruction de la demande et simplifier ainsi les démarches du demandeur.

Les demandes d’attribution de logements sociaux sont faites auprès de bailleurs sociaux, de collectivités territoriales ou d'établissements publics de coopération intercommunale et de services de l'Etat.
Elles peuvent également être faites, ce qui est nouveau, lorsqu'ils l'ont décidé, auprès des bénéficiaires des réservations.

Chaque demande fait l'objet d'un enregistrement régional en Ile-de-France et départemental sur le reste du territoire, assorti d’un numéro unique, qui donne lieu à la délivrance d’une attestation.

L’organisme chargé de l’enregistrement de la demande communique au demandeur une attestation dans le délai d’un mois à compter du dépôt de la demande.
Le préfet conserve la possibilité de faire procéder, après mise en demeure, à l'enregistrement d'office de la demande de tout demandeur qui n'a pas reçu l’attestation dans ce délai par un bailleur susceptible de répondre à sa demande.

En plus du numéro unique attribué au demandeur, l’attestation comporte la liste des bailleurs de logements sociaux disposant d’un patrimoine sur les communes demandées.
Cette attestation garantit les droits du demandeur en certifiant le dépôt de la demande et fait courir les délais à partir desquels le demandeur peut saisir la commission de médiation DALO, dont elle indique les modalités et les délais de saisine. Les informations qui doivent être fournies pour la demande de logement social et pour l’attribution du numéro unique seront fixées par décret (décret à paraître). Ces informations devraient permettre notamment de caractériser les demandes au regard des critères de priorité définis par la loi.

La durée de validité des demandes de logements sociaux et les conditions de leur radiation seront également fixées par décret (décret à paraître).
La radiation est obligatoire lorsqu’un logement social a été attribué au demandeur et, à défaut, ne peut intervenir sans que le demandeur en ait été préalablement avisé.
Sont également définies par décret les conditions dans lesquelles le préfet du département ou, en Ile-de-France, le préfet de région, veille à la mise en place, dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, du système d'enregistrement des demandes avec les bailleurs sociaux disposant de logements locatifs sociaux dans le département ou, en Ile-de-France, dans la région et avec les autres personnes morales qui enregistrent les demandes de logement social sur le même territoire. Il en est de même des conditions d'accès aux données nominatives du système d’enregistrement des demandes (décret à paraître).
Aucune attribution de logement ne peut être décidée, ni aucune candidature examinée par une commission d'attribution si la demande n’a pas fait l’objet d'un enregistrement et de la délivrance d'un numéro unique.

Délégation directe du contingent préfectoral à un président d’EPCI (loi MLLE : art 82/CCH : L.441-1)

Le préfet peut déléguer par convention tout ou partie de ses droits de réservation au maire ou, avec l'accord du maire, au président d'un EPCI compétent en matière d’habitat (loi du 13.8.04).
En 2006, près de 32 000 ménages ont été relogés sur les contingents préfectoraux. Dans dix-neuf départements, il n’a pas été fait usage de ce contingent. Enfin, depuis la loi du 13 août 2004, le contingent préfectoral a été délégué en tout ou partie dans au moins sept départements.
Ce régime est réformé de la manière suivante : le préfet peut également directement déléguer la gestion de ses droits de réservation au président d’un EPCI disposant d’un programme local de l’habitat et ayant conclu un accord collectif intercommunal avec les organismes disposant d’un patrimoine locatif social dans son ressort territorial. L’accord du maire n’est donc plus nécessaire et la convention de délégation comporte des indications relatives aux modalités d’association des communes à l’utilisation des droits de réservation sur leur territoire.

Minoration des plafonds de ressources HLM pour l’attribution d’un logement social (loi MLLE : art 65/CCH : L.441-1)

Les plafonds de ressources pour l’attribution de logements sociaux sont minorés de 10,3% à compter du 1er juin 2009.
Ils seront désormais révisés chaque année en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) et non plus en fonction de l’évolution du salaire minimum de croissance (SMIC).
L’abaissement des plafonds de ressources aura des incidences sur l’attribution des logements HLM à de nouveaux entrants, sur le supplément de loyer de solidarité, ainsi que sur la remise en cause du droit au maintien dans les lieux en raison de ressources supérieures au double du plafond.
Dans la mesure où les plafonds HLM servent de référence dans le cadre d’autres réglementations, d’autres plafonds de ressources seront minorés. Ce sera le cas des plafonds de ressources exigés dans le cadre d’opérations financées avec un prêt locatif intermédiaire (PLI) avec un prêt locatif social (PLS) ou avec un PAS à compter du 1er janvier 2010 mais aussi des plafonds de ressources exigés dans le cadre du conventionnement social et très social Anah (conventionnement au titre du CCH : L.321.8).

Prise en compte des ressources du seul demandeur (loi MLLE : art 80/CCH : L.441-1)

Des règles plus souples sont instaurées quant aux conditions de ressources pour l’attribution d’un logement : les seules ressources à prendre en compte sont celles du requérant au titre de l’avant-dernière année précédant celles de la signature du nouveau contrat lorsque le demandeur est soit :
- un des conjoints d’un couple en instance de divorce, cette situation étant attestée par une ordonnance de non-conciliation ;
- dans une situation d’urgence attestée par une décision du juge (CC : art 257) ou par le prononcé de mesures urgentes ordonnées par le juge des affaires familiales (CC : art 220-1) ;
- une personne qui était liée par un pacte civil de solidarité dont elle a déclaré la rupture au greffe du tribunal d’instance.
Cette disposition est également applicable aux personnes mariées, liées par un pacte civil de solidarité ou vivant maritalement, lorsque l’une d’elles est victime de violences au sein du couple attestées par le récépissé du dépôt d’une plainte par la victime.

Critères de priorité (loi MLLE : art 81/CCH : L.441-1)

Sont considérées comme ménages prioritaires, les personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires. Le fait que le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité bénéficie d’un contrat de location au titre du logement occupé par le couple ne peut y faire obstacle. Cette situation est attestée par une décision du juge (CC : art 257) ou par le prononcé de mesures urgentes ordonnées par le juge des affaires familiales (CC : art 220-I).

Motif de refus d’attribution / statut de propriétaire (loi MLLE : art 79/CCH : L.441-2-2)

Le fait pour l’un des membres du ménage candidat à l’attribution d’un logement social d’être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités peut constituer un motif de refus pour l’obtention d’un logement social.

Définition juridique de la notion de personnes vivant au foyer (loi MLLE : art 61/CCH : L.442-12)

Dans un souci de clarification, une définition unique est donnée à la notion de personnes vivant au foyer. Celle-ci est applicable par les bailleurs pour l’attribution des logements sociaux, pour la mise en œuvre du surloyer et pour le dispositif expérimental de loyer progressif prévu dans les conventions d’utilité sociale.

Sont considérées comme personnes vivant au foyer pour l’application de ces dispositifs :

le ou les titulaires du bail ;
les personnes figurant sur les avis d’imposition du ou des titulaires du bail ;
le partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS) au titulaire du bail ;
le concubin notoire du titulaire du bail ;
et les personnes réputées à charge au sens fiscal (CGI : art 194, 196, 196 A bis et 196 B).

Location dans le parc HLM

Assouplissement des conditions de location pour certains publics (loi MLLE : art 61/CCH : L.442-8-4)

Un assouplissement des conditions de location dans le parc HLM est instauré, afin de développer une offre de logements destinés aux étudiants et aux apprentis.
Les organismes HLM peuvent louer des logements, meublés ou non meublés, à un ou plusieurs étudiants ou aux personnes titulaires d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation, nonobstant les plafonds de ressources. Ces locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée d’un an. Il peut toutefois être renouvelé dans des conditions définies par décret (décret à paraître).
En cas de location d’un même logement à plusieurs personnes, un contrat de location unique est signé par l’ensemble des colocataires qui consentent à une clause de solidarité inscrite dans ce contrat.
Tout changement de colocataire doit faire l’objet d’une autorisation préalable du bailleur et d’une information de la commission d’attribution. Le nombre de logements pouvant être attribué dans ces conditions est mentionné dans la convention d’utilité sociale. A défaut d’une telle convention, le bailleur fixe ce nombre après accord du préfet et consultation des établissements publics de coopération intercommunale disposant d’un programme local de l’habitat adopté. Cet avis est réputé favorable s’il n’a pas été donné dans un délai de deux mois.
Ces logements sont attribués par la commission d’attribution.

Cette mesure est également applicable aux SEM et aux CROUS (centre régionaux des œuvres universitaires et scolaires) (loi MLLE : art 61/CCH : L.353-21 et L.481-2).

Sous-location par les locataires (loi MLLE : art 61/CCH : L.442-8-1 II)

Dans le parc HLM, les locataires peuvent sous-louer après information du bailleur, une partie de leur logement :

à des personnes de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap (CASF : L.114). Les sous-locataires doivent conclure avec ces personnes un contrat dont le contenu est défini (CASF : L.442-1),
à des personnes de moins de 30 ans pour une durée d’un an renouvelable.

Le coût de la ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement.

Sous-occupation (loi MLLE : art 61/CCH : L.442-3-1)

Afin de favoriser la libération de logements, le droit au maintien dans les lieux est remis en cause dans différentes situations nouvelles : la sous-occupation, le dépassement des plafonds de ressources. Cependant, certaines personnes demeurent protégées en raison de leur âge ou de la localisation de leur logement.

En cas de sous-occupation du logement, le bailleur doit proposer au locataire un nouveau logement dans les conditions suivantes :

le nouveau logement correspond aux besoins du locataire ;
la proposition doit être réalisée quand bien même le locataire dépasse les plafonds de ressources réglementaires ;
le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d’origine ;
une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur pourra être accordée dans des conditions définies par décret (décret à paraître).

Notion de sous-occupation : pour mémoire, la notion de sous-occupation est définie comme suit : sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Ne sont pas considérées comme pièces habitables les pièces effectivement utilisées pour l'exercice d'une fonction publique élective ou d'une profession et indispensables à l'exercice de cette fonction ou profession (CCH : R.641-4).

Conséquences du refus de trois offres dans les zones tendues

Dans les logements situés sur certains territoires, correspondant aux zones tendues (définis au 7° de l’article 10 de la loi de 1948), le locataire qui refuse trois offres de relogement respectant les conditions fixées par la loi de 1948 (loi du 1.9.48 : art 13 bis), est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et perd son droit au maintien dans les lieux à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement.

Protections au profit de certains locataires

La déchéance du bail et la perte du droit au maintien dans les lieux ne concernent pas :

les locataires âgés de plus de 65 ans ;
les locataires présentant un handicap ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap (CASF : L.114 : «constitue un handicap toute limitation d'activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant») ;
les locataires présentant une perte d’autonomie physique ou psychique, ou ayant à leur charge une personne présentant une telle perte d’autonomie selon des modalités définies par décret (décret à paraître) ;
les locataires des logements situés en zone urbaine sensible (loi du 4.2.95 : art 42).

Cette disposition est applicable aux SEM dans les mêmes conditions (loi MLLE : art 64/CCH : L.482-1).

Ressources supérieures au double du plafond pour l’attribution d’un logement (loi MLLE : art 61/CCH : L.442-3-3 et L.442-4)

Pour les logements sociaux, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (zones définies par décret : décret à paraître) les locataires dont les ressources sont, au moins deux fois supérieures aux plafonds de ressources pour l’attribution de ces logements, pendant deux années consécutives, n’ont plus droit au maintien dans les lieux. Cette perte de droit au maintien dans les lieux intervient à l’issue d’un délai de trois ans dont le point de départ est le 1er janvier de l’année qui suit les résultats de l’enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement du double de ces plafonds.
Dès que les résultats de l’enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement du double de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai.
Six mois avant l’issue de ce délai de 3 ans, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifie par acte d’huissier, la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l’issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués.
Pour tenir compte des fluctuations de revenus de certains locataires, il est prévu que si, au cours de la période de trois ans, les locataires justifient de ressources inférieures aux plafonds, ceux-ci bénéficient à nouveau du droit au maintien dans les lieux.

Protections au profit de certains locataires

La perte du droit au maintien dans les lieux pour ce motif ne concerne pas :

les locataires âgés de plus de 65 ans ;
les locataires présentant un handicap ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap ;
les locataires des logements situés en zone urbaine sensible (loi du 4.2.95 : art 42).

Les organismes HLM peuvent, par délibération de leur conseil d’administration ou de leur conseil de surveillance, rendre ce dispositif applicable en dehors des zones tendues.
Cette disposition est applicable aux SEM à la seule différence qu’il n’y a pas perte du droit au maintien dans les lieux (sans objet) mais déchéance du titre d’occupation (loi MLLE : art 64/CCH : L.482-3).
Parmi les locataires pouvant continuer à bénéficier du droit au maintien dans les lieux figuraient dans le projet de loi adopté par le législateur certains locataires occupant un logement acquis ou géré par un organisme HLM depuis le 1er janvier 2009 et qui, avant son acquisition ou sa prise en gestion, ne faisait pas l’objet d’une convention : cette protection n’étant pas justifiée par un motif d'intérêt général, a été déclarée contraire à la Constitution.

Logement adapté au handicap, n’étant plus occupé par une personne présentant un handicap (loi MLLE : art 61/CCH : L.442-3-2)

Lorsque le locataire occupe un logement adapté au handicap, alors que ce logement n’est plus occupé par une personne présentant une telle situation, le bailleur propose un nouveau logement et le locataire est déchu de son titre d’occupation et perd son droit au maintien dans les lieux dans les conditions identiques à celles énoncées en cas de sous-occupation. Seule différence : en cas de décès d’une personne handicapée à la charge du locataire, le délai à partir duquel il est déchu de son titre d’occupation et perd son droit au maintien dans les lieux, est porté à dix-huit mois.La déchéance du bail et la perte du droit au maintien dans les lieux, ne concernent pas les locataires âgés de plus de soixante cinq ans.Cette disposition est applicable aux SEM à la seule différence qu’il n’y a pas perte du droit au maintien dans les lieux (sans objet), mais déchéance du titre d’occupation (loi MLLE : art 64/CCH : L.482-2).

Evolution du parcours résidentiel (loi MLLE : art 61/CCH : L.442-5-1)

Lorsque l’enquête annuelle sur les revenus des locataires fait apparaître qu’un locataire est assujetti au supplément de loyer de solidarité ou que le logement fait l’objet d’une sous-occupation, le bailleur procède à un examen de sa situation et des possibilités d’évolution de son parcours résidentiel. Il informe également ces locataires des différentes possibilités d’accession à la propriété auxquelles ils peuvent prétendre.Cette disposition est applicable aux SEM dans les mêmes conditions (loi MLLE : art 64/CCH : L.481-2).

Continuation ou transfert du bail en cas de décès ou abandon (loi MLLE : art 61/loi du 6.7.89 : art 40 I et III)

La loi de 1989 (art 14) prévoit qu’en cas de décès ou d’abandon du locataire, le contrat de location, et donc le bénéfice du droit au maintien dans les lieux, continue ou est transféré au profit :

du conjoint ;
des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an ;
du partenaire lié par un PACS ;
des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an.

Ces dispositions sont applicables aux logements des organismes HLM (conventionnés ou non) si le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplit les conditions de ressources pour l’attribution du logement.
Le législateur ajoute une nouvelle condition : le logement doit être adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont toutefois pas requises envers le conjoint ou le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes handicapées et les personnes de plus de soixante-cinq ans. L’article 40 I et III de la loi de 1989 est modifié en conséquence.
Cette disposition est applicable aux contrats en cours.
A compter de la publication de la loi, le contrat passé entre un bailleur et un locataire doit comporter une clause prévoyant l'application des articles L 442-3-1 à L 442-4.

Opération de démolition (loi MLLE : art 61/CCH : L.353-15 III et L.442-6 II)

En cas d’autorisation de démolir (CCH : L.443-15-1) ou de démolition (prévue par une convention visée par la loi du 1.8.03 : art 10), le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions de la loi de 1948 (art 13 bis) ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
Cette obligation d’offrir trois logements n’est pas exigée du bailleur qui démontre qu’un logement, répondant aux conditions de la loi de 1948 (art 13 bis), a été spécialement conçu pour le relogement du locataire.
Les locaux ainsi rendus disponibles ne peuvent être réoccupés avant le début des travaux.

Sont concernés les logements HLM conventionnés comme les logements non conventionnés. Cette disposition est applicable aux SEM de métropole et des DOM dans les mêmes conditions (loi MLLE : art 64/CCH : L.472-1-8).

L’ensemble des dispositions visées ci-dessus est applicable aux contrats en cours. A compter de la publication de la loi, le contrat passé entre un bailleur et un locataire doit comporter une clause prévoyant leur application.

Supplément de loyer de solidarité (SLS) (loi MLLE : art 62/CCH : L.441-4)

Le montant du supplément de loyer de solidarité est obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement.Ce montant est désormais doublement plafonné. Cumulé avec le loyer principal, il ne peut excéder :

par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret (décret à paraître),
comme antérieurement, 25% des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer. Ce plafond peut être porté à 35% des ressources par le programme local de l'habitat (PLH).

Cette disposition entre en vigueur le premier jour du troisième mois suivant la date de publication de la loi.

Cession d’immeubles en bloc à un organisme HLM ou une SEM / exclusion du droit de préemption des locataires (loi MLLE : art 63/loi du 31.12.75 : art 10-1)

Pour mémoire, un droit de préemption, institué par la loi du 13 juin 2006, joue au profit des locataires qui, en cours de bail, voient leur immeuble (comprenant plus de dix logements) vendu dans sa totalité et en une seule fois à un acquéreur personne physique ou morale qui ne s'engage pas à proroger les contrats de bail en cours pendant au moins six ans.
La loi exclut l’application de ce droit de préemption au profit du locataire en cas de cession d’immeubles à un organisme HLM dans la mesure où la réglementation HLM prévoit des dispositions plus protectrices pour le locataire dans cette hypothèse.
En effet, l’acquisition par un organisme HLM d’un immeuble du secteur privé a pour effet de le soumettre dès l’acquisition, au statut HLM et donc aux dispositions protectrices des locataires telles que le droit au maintien dans les lieux et l’obligation de relogement en cas de démolition éventuelle de l’immeuble (CCH : L.442-6).
De la même manière lorsque l’immeuble, déjà sous le statut HLM, est vendu à un autre bailleur HLM, ce dernier doit respecter toutes les conditions antérieures de location, et ce même au-delà de six ans.
Il est donc apparu opportun d’exclure du champ d’application du droit de préemption en cas de vente en bloc d’un immeuble le cas de la cession de l’immeuble à un organisme HLM.

Les cessions d’immeuble à une SEM sont également exclues du champ d’application des dispositions de la loi du 13 juin 2006.

Cette disposition est d’application immédiate.