Vente : démolition–reconstruction et vices cachés

Cass. Civ III : 30.1.20
N° 19-10.176

Lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction. 
En l’espèce, à la suite de l’apparition de désordres et après expertise, les acquéreurs d’une maison ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés, ainsi que le notaire sur le fondement de sa responsabilité délictuelle. Ces derniers ont appelé également en garantie l’agent immobilier, intermédiaire de la vente.
La Cour d’appel a condamné le vendeur à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente et à leur régler le coût des travaux de démolition reconstruction de l’immeuble rendus nécessaires par les désordres. Elle a fixé à 10 % chacun la participation du notaire et de l’agent immobilier à cette condamnation, au titre de leur responsabilité délictuelle. Dans un premier arrêt, la Cour de cassation a retenu la responsabilité du vendeur, mais a rejeté sa condamnation à s’acquitter à la fois d’une restitution d’une partie du prix de vente et du coût 
des travaux de démolition reconstruction (Cass. Civ III : 14.12.17, n° 16-24170).
Devant la Cour d’appel de renvoi, les acquéreurs ont renoncé à réclamer la restitution d’une partie du prix de vente du bien. Le vendeur fut alors condamné à rembourser aux acquéreurs le coût des travaux de démolition reconstruction, supérieur au prix de vente du bien et le notaire et l’agent immobilier à s’acquitter d’une participation à hauteur de 10 % de ce montant. 
Pour la Cour de cassation, l’acquéreur peut exercer une action en indemnisation à l’encontre du vendeur de mauvaise foi ayant connaissance des vices de la chose (CC : art. 1645) indépendamment de toute action en restitution du prix ou en diminution de prix (CC : art. 1644) (Cass. Com. : 19.6.12, n° 11-13176 / Cass. Civ I : 26.9.12, n° 11-22399 / Cass. Civ III : 24.6.15, n° 14-15205). Ainsi, le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi par l’acquéreur qui est en droit, sans enrichissement sans cause, de demander la démolition et la reconstruction du bâtiment, seules de nature à mettre fin aux vices constatés.