Vente à la découpe et protection du locataire

Cass. Civ III : 20.12.18
N° 18-10355

Le locataire bénéficie d’une protection en cas de vente à la découpe, c’est-à-dire en cas de vente, lot par lot, d’un immeuble qui était précédemment en mono-propriété. 
Lorsque la vente porte sur plus de cinq logements au profit d’un acquéreur qui ne s’engage pas à proroger les baux en cours, cette protection se concrétise par un droit de préemption du locataire. 
S’il s’agit d’une vente par adjudication, le locataire doit être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; il pourra alors se porter acquéreur lors de l’audience d’adjudication. La loi précise qu’à défaut de convocation, le locataire peut déclarer se substituer à l'adjudicataire, pendant un délai d'un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l'adjudication (loi n° 75-1351 du 31.12.75 : art. 10, I). Dans cet arrêt, la Cour de cassation précise que cette dernière protection du locataire est exclusive de l’application de l’accord collectif du 9 juin 1998. Pour mémoire, celui-ci régit les ventes par lot, dès lors qu’elles portent sur plus de dix logements dans un même immeuble ; il impose au vendeur une procédure stricte de mise en vente, fondée sur une souci d’information et de protection des locataires en place. Cette procédure informationnelle ne s’applique donc pas en cas de vente par adjudication.