VEFA : nullité du contrat préliminaire de réservation / absence d’incidence sur le contrat de vente

Cass. Civ III : 27.4.17
N° 16-15519

Aux termes de l’article L.261-15 du Code de la construction et de l’habitation, la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie sur un compte spécial, le réservant (le vendeur) s'engage à réserver un immeuble au réservataire. Le promoteur peut s’en passer et vendre directement. Dans les faits, cet avant-contrat qualifié de "sui generis" par la Cour de cassation est toujours utilisé par les promoteurs. La question posée en l’espèce était de savoir quels sont les effets de l’annulation de ce contrat (pour non-respect des dispositions relatives au délai de rétraction en matière de démarchage à domicile) sur le contrat de vente.

Pour les acquéreurs, le caractère indissociable des deux contrats devait entraîner la nullité de l’acte de vente.

La Cour de cassation, comme l’avait fait avant elle la Cour d’appel, répond négativement à la question. Elle approuve le juge du fond d’avoir rappelé que le contrat préliminaire est un contrat facultatif et d’en avoir déduit que la nullité de ce contrat est sans incidence sur la validité de l’acte définitif de vente.

Sur le sujet du démarchage à domicile, on rappellera que :

• la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation a substitué, à la notion de démarchage à domicile, celle de contrats conclus hors établissement ;
• la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques a exclu les contrats immobiliers comme la VEFA du champ d’application de la réglementation relative à la consommation (Code de la consommation : L.211-2). Aussi, le consommateur n’a plus à être destinataire du formulaire de rétractation. Le signataire, acquéreur non professionnel d’un contrat de réservation, bénéficie toujours du délai de rétraction de dix jours (CCH : L.271-1).

Sur le sujet de la caducité des contrats liés, les nouvelles dispositions du Code civil (art. 1186, al.2 et 3) prévoient désormais l’hypothèse où plusieurs contrats participent à la réalisation d’une même opération : "lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie…"