VEFA : nullité du contrat de réservation et protection de l’acquéreur au stade du contrat de vente

Cass. Civ III : 12.4.18 
N° 17-13118

Dans le cadre de la protection de l’acquéreur immobilier non-professionnel, le délai de rétraction (au stade de l’avant-contrat) ou de réflexion (au stade de l’acte authentique non précédé d’un avant-contrat) sont exclusifs l’un de l’autre. Autrement dit, l’acquéreur ne peut pas bénéficier du délai de réflexion quand, au préalable, l’avant-contrat lui a donné la possibilité de se rétracter (CCH : L.271-1).
En l’espèce, un particulier démarché à domicile par un conseiller en investissement avait signé un contrat de réservation puis un acte d’acquisition, dont l’objectif était la défiscalisation. Par la suite, le particulier avait contesté les conditions dans lesquelles ces contrats avaient été conclus. Il assignait les différents professionnels intervenus dans cette opération (société venderesse, société de conseil en investissement notamment) en annulation des actes et indemnisation de ses préjudices.
Les juges du fond avaient fait droit à ses demandes. La décision des juges d’appel est approuvée par la Cour de cassation qui rejette le pourvoi des professionnels.
Concernant le mécanisme de protection de l’acquéreur immobilier non-professionnel, la Haute juridiction, après avoir rappelé le caractère distinct et autonome du contrat de réservation par rapport au contrat de vente, approuve les juges du fond qui ont retenu que du fait de l’annulation du contrat préliminaire, il ne peut être considéré que l’acquéreur a bénéficié du délai de rétractation, et il aurait donc dû bénéficier d’un délai de réflexion au stade de l’acte de vente. Privé de ce délai ou en présence d’une notification d’acte irrégulière, l’acquéreur a la possibilité de demander la nullité de l’acte de vente.
La solution rendue précise également qu’en cas de caducité du contrat d’assurance à la suite de l’annulation de la vente immobilière et du prêt qui finançait l’opération de défiscalisation, l’assureur qui est tenu de rembourser les primes versées ne peut pas obtenir de la part du particulier une somme correspondant aux restitutions des garanties accordées en exécution du contrat d’assurance. En effet, le particulier doit être replacé "dans la situation qui eût été la sienne s’il n’avait pas contracté et tel ne serait pas le cas s’il devait être considéré débiteur des sommes au titre du contrat d’assurance dépendant d’un ensemble contractuel rétroactivement dépourvu d’effets".