Vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA) : dispositions du secteur protégé et ordre public de protection

Cass. Civ III : 4.10.18
N° 16-22095 

Dans une décision opérant un revirement de jurisprudence, la Cour de cassation juge que la nullité d’ordre public encourue pour le non-respect des règles impératives régissant la vente d’immeuble à construire est relative, l’objet de ces dispositions étant d’assurer la seule protection de l’acquéreur. Cette solution s’aligne sur celle retenue à propos d’un contrat préliminaire qui ne mentionnait pas la date de la vente (Cass. Civ III : 26.9.12). Elle est conforme à l’article 1179 du Code civil qui dispose que "la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé".
Auparavant, la Cour avait considéré que la violation des dispositions (CCH : L.261-10) qui imposent de recourir à une VEFA quand les conditions sont réunies est sanctionnée par la nullité absolue de l’acte (Cass. Civ III : 5.12.78, confirmé plus récemment : Cass. Civ III : 17.7.96). Cette position était critiquée en doctrine dès lors que la nullité absolue pouvait être invoquée, non seulement par l’acquéreur protégé, mais également par le vendeur qui avait conclu une vente de droit commun au lieu et place d’un contrat de VEFA.