Valeur contractuelle de l’état descriptif de division

Cass. Civ III : 6.7.17
N° 16-16849

Les copropriétaires peuvent user librement de leur lot à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, celle-ci étant définie par le règlement de copropriété (loi du 10.7.65 : art. 8 et 9).

Lorsque l’état descriptif de division (EDD) définit la destination de l’immeuble, celle-ci s’impose-t-elle aux copropriétaires en raison de sa valeur contractuelle ?

L’EDD est un document technique obligatoire en copropriété (décret du 17.3.67 : art. 2 et 3) qui comporte les informations essentielles sur l’immeuble (situation géographique, référence cadastrale, superficie…) et sur chaque lot (numéro d'identification, description, situation, quote-part de parties communes…). Il est le plus souvent annexé au règlement de copropriété.

À l’occasion de cet arrêt, la Cour de cassation semble retenir la valeur contractuelle de l’EDD, et par conséquent revenir sur sa dernière position. Elle le considérait jusqu’alors comme un simple document exigé pour les besoins de la publicité foncière, sans lui conférer de valeur contractuelle (Cass. Civ III : 8.7.92, n° 90-11578).

En l’espèce, un copropriétaire contestait la décision d’assemblée générale lui ayant refusé d’apposer sa plaque professionnelle sur l’immeuble pour l’exercice de son activité au deuxième étage. Pour débouter sa demande, la Cour d’appel avait considéré que la disposition de l’EDD, qui prévoyait pour les lots situés au-dessus du premier étage, un usage d’habitation, s’imposait aux copropriétaires.

Le copropriétaire lésé avait formé un pourvoi en cassation considérant qu’il y avait lieu d’appliquer le règlement qui affectait l’immeuble à un "usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation".

La Cour de cassation le déboute : en vertu du règlement de copropriété auquel l’EDD est annexé, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel. Les clauses du règlement et de l’EDD ne sont pas en contradiction, celles de l’EDD étant "plus précises en ce qu'elles portaient sur chaque lot alors que la destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier". Il y a donc lieu de reconnaître une valeur contractuelle à l’EDD auquel les copropriétaires sont tenus.