Sous-location illégale : remboursement des loyers perçus

Cass. Civ III : 12.9.19
N°18-20.727

Sauf autorisation du bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur appartiennent au propriétaire et doivent lui être remboursés.
En l’espèce, un bailleur avait délivré un congé pour reprise à ses locataires et avait saisi le juge afin qu’il valide le congé. Ayant découvert que les locataires avaient sous-loué le logement sans son autorisation, le bailleur a également demandé le remboursement des sous-loyers. 
Les juges du fonds ont condamné les locataires à restituer les loyers issus de la sous-location illégale. Dans leur pourvoi en cassation, les locataires ont soutenu que "les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur". Ils considéraient également qu’une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire, mais qu’elle produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire. Ce pourvoi est rejeté. Pour la Cour de Cassation, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur.