Sous-location illégale dans le parc social

Cass. Civ III : 22.6.22
N° 21-18.612

Un locataire ayant sous-loué illégalement son logement social conventionné peut être condamné au remboursement intégral des loyers perçus. 
Pour mémoire, la sous-location des logements sociaux conventionnés est interdite, sauf lorsqu’elle concerne des accueillants familiaux (CCH : R.353-37).
En l’espèce, un bail entre un bailleur social et son locataire interdisait la sous-location. Après avoir constaté que le preneur sous-louait son logement par l’intermédiaire d’une plateforme, le bailleur l’avait assigné en résiliation du bail. 
Pour rejeter sa demande, les juges du fond ont retenu trois éléments : la moyenne mensuelle des sommes perçues était faible, la sous-location ne portait que sur une des trois chambres du logement, et le bailleur n’avait pas mis en demeure le preneur de cesser son activité. Ils ont condamné le locataire au remboursement partiel des loyers perçus. 
Pour la Cour de cassation, les éléments suivants auraient dû être examinés :

• la gravité de la faute du preneur au regard des obligations applicables aux logements conventionnés ;
• l'interdiction légale de sous-location ;
• le changement de destination des locaux susceptible d'être caractérisé par l'utilisation répétée et lucrative d'une partie du logement conventionné. 

Elle retient également que l’intégralité des loyers illégalement perçus devait être remboursée au bailleur (CC : art. 548). Cette position est contraire à l’interprétation adoptée par certains juges du fond qui considéraient jusqu’alors que le loyer quotidien du locataire devait venir en déduction des sous-loyers perçus illégalement (CA Paris : 11.1.22, n° 19-04067 ; CA Paris : 18.1.22, n° 20-03672). 
Elle rappelle enfin que le locataire d’un logement social sous-louant régulièrement une partie de son logement via une plateforme commet une faute pouvant justifier la résolution du bail en application des règles citées (régime des logements conventionnés, interdiction légale de sous-location et changement de destination des locaux susceptible d'être caractérisé par l'utilisation répétée et lucrative d'une partie du logement conventionné).