Instauration d’une servitude et contrat de vente

Cass. Civ III : 6.6.19
N°18-14.547 / 18-15.386

Les propriétaires d’un immeuble peuvent établir sur ou en faveur de leur bien des servitudes, sous certaines conditions (Code civil : art. 686). Toutefois, lors d’une vente, les parties ne peuvent pas créer
conventionnellement une servitude de nature à priver l’acquéreur de sa jouissance d’une partie de sa propriété. 
En l’espèce, le vendeur d’un immeuble a inséré la clause suivante : "il existe au premier étage (…) une pièce dont la plus grande partie se prolonge au-dessus du sol restant à appartenir au vendeur. Cette situation demeurera tant que le vendeur ou ses ayants droit ne jugera pas opportun d'y mettre fin (…)". En effet, le premier étage de son immeuble avait une surface supérieure à celle du rez-de-chaussée, de sorte qu’une partie d’un lot du premier étage se situait sur une parcelle dont le vendeur n’apparaissait pas être propriétaire selon son titre.
La Cour de cassation retient la nullité de cette clause, en dépit de son caractère exprès et non équivoque car elle a pour effet d’interdire, compte tenu de la configuration des lieux, toute jouissance de la pièce visée par la clause par l’acquéreur.