Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les vices de construction antérieurs à sa création

Cass. Civ III : 17.12.15
N° de pourvoi: 14-16372

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes (loi du 10.7.65 : art. 14). Lorsque les dommages concernent un immeuble soumis à un autre statut avant sa mise en copropriété, on peut s’interroger sur le moment à partir duquel le syndicat est responsable.

En l’espèce, des infiltrations étaient apparues au premier étage d’un immeuble démoli puis reconstruit et placé sous le régime de la copropriété. Le copropriétaire du rez-de-chaussée avait assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, en exécution de travaux de réparation des désordres et en indemnisation de son préjudice. La Cour d’appel a rejeté la demande en indemnisation, le copropriétaire ne rapportant pas la preuve des fautes commises par le syndic. Par ailleurs, les problèmes d’infiltration existaient avant la mise en copropriété de l’immeuble, de sorte que, pour la Cour d’appel, le syndicat ne pouvait être responsable des dommages causés par le vice de construction de l’immeuble. Il ne pouvait pas non plus être responsable d’un défaut d’entretien des parties communes dès lors que le copropriétaire concerné s’était constamment opposé au vote de travaux nécessaires.

La Cour de cassation ne retient pas ces arguments et casse l’arrêt. Il n’y a pas lieu de limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il est responsable de plein droit des vices de construction de l'immeuble, même nés antérieurement à la mise en copropriété. Par ailleurs, il n’a pas été rapporté la preuve de l’existence d’une faute ayant causé la totalité du dommage et de nature à exonérer le syndicat de sa responsabilité, le fait de ne pas avoir voté en faveur de l’exécution de travaux de reprises de désordres ne constituant pas une telle faute.