Répartition des voix en assemblée générale

Cass. Civ III : 7.9.17
N° 16-18331

En copropriété, chaque propriétaire a un nombre de voix en assemblée générale qui correspond à sa quote-part dans les parties communes (loi du 10.7.65 : art. 22). Cette quote-part est définie par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. En cas de contradiction, la loi prévoit des règles de fixation de la quote-part des parties communes pour chaque lot : elle "est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation" (loi du 10.7.65 : art 5).
En l’espèce, un château et des villas indépendantes avaient été placés sous le régime de la copropriété après leur division en sept blocs. Un état descriptif de division, postérieur à un cahier des charges-règlement de copropriété, répartissait la quote-part des parties communes entre les propriétaires de quatre des blocs. Certains copropriétaires demandaient la nullité de cette répartition au motif qu’elle n’était pas établie par lot.
La Cour de cassation rejette cette demande et rappelle la valeur non-contractuelle de l'état descriptif de division pour en tirer les deux conséquences suivantes : l’état descriptif de division ne peut pas valoir modification du règlement de copropriété ; lorsqu'il fixe les quotes-parts de parties communes non par lot mais par bloc d'immeubles, le règlement de copropriété reste conforme aux dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'il contient les éléments suffisants permettant de calculer la quote-part attribuée à chaque lot.