Renouvellement du bail : indexation illicite et calcul du loyer

Cass. Civ III : 4.3.21
N° 19-12.564

Au renouvellement du bail, quel loyer le bailleur peut-il proposer lorsqu’une indexation du loyer a été pratiquée en l’absence même d’une clause de révision ? La Cour de cassation apporte ici deux éclairages.
En l’espèce, le locataire s’était acquitté pendant plusieurs années d’un loyer révisé alors qu’aucune clause d’indexation ne figurait au bail. Il a alors demandé le remboursement de l’indu de loyer issu de la révision et a contesté également la proposition d’augmentation de loyer de son bailleur au renouvellement du bail, considérant qu’elle ne devrait pas prendre pour base le loyer illicitement révisé, mais le loyer prévu à la signature du bail.
Dans un premier arrêt, la Cour de cassation s’est prononcée sur le mode de calcul de la répétition de l’indu réclamé par le locataire. Elle a précisé que la créance de restitution ne pouvait pas être calculée sur la base du loyer initial, mais devait l'être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription. Le locataire ne pouvait donc pas contester le jeu de l’indexation au-delà du délai de prescription applicable (cinq ans, avant la loi ALUR) (Cass. Civ III : 6.7.17).
Une nouvelle fois saisie, la Cour de cassation ajoute que le loyer à prendre en compte pour le calcul de l’augmentation de loyer au renouvellement du bail est celui acquitté à la date du point de départ de la prescription.