Régime de la vente d’immeuble à rénover destiné à devenir une résidence-service pour personnes âgées

Cass. Civ III : 7.1.16
N° de pourvoi : 14-29655, 14-29656, 14-29657, 14-29658, 14-29659, 14-29660, 14-29661, 14-29662, 14-29663, 14-29664, 14-29665, 14-29666, 14-29667, 14-29668, 14-29669, 14-29670, 14-29671, 14-29672, 14-29673, 14-29674, 14-29675 et 14-29676 

L’acquisition d’un immeuble neuf ou d’un immeuble ancien à rénover répond à des règles plus ou moins contraignantes selon qu’il est situé en secteur libre ou protégé (CCH : L.261-10). Dans le premier cas, un contrat de vente d’immeuble à construire doit être signé ; dans le second cas (secteur protégé), l’acheteur effectue des versements périodiques avant l’achèvement de la construction et un contrat (CCMI, contrat de promotion immobilière, …) garantissant la protection de l’acquéreur doit être signé (respect d’un formalisme, paiement du prix échelonné notamment).

Dans cet arrêt, la Cour de cassation se prononce sur le régime juridique de la vente d’un immeuble à rénover destiné à devenir une résidence-service pour personnes âgées (appelées résidences autonomie depuis la loi ASV du 28.12.15 / cf. Analyse juridique n° 2016-05). En l’espèce, un immeuble a été vendu en lots à 22 acquéreurs, constitués en sociétés commerciales en vue de sa rénovation et de son exploitation par une société. Suite à la liquidation judiciaire de la société venderesse et de l’exploitant, les acquéreurs ont assigné le liquidateur pour obtenir la nullité de la vente et le versement de dommages et intérêts. Les acquéreurs considéraient que les dispositions protectrices propres au secteur protégé du logement auraient dû être respectées. Le vendeur, s’opposant à cette position, considérait que la qualité de commerçant de l’exploitant et l’activité de location de meublée assortie de services constituait une activité commerciale, non assujettie au secteur protégé.

La Cour de cassation (comme la Cour d’appel) qualifie la résidence de local à usage d’habitation, du fait de ses caractéristiques physiques : les logements sont composés de pièces meublées nécessaires à la vie courante (cuisine, salle d’eau, toilette) et occupés à titre de résidence principale par des personnes âgées. L’opération entre donc dans le champ des dispositions protectrices de la vente d’immeuble à construire du secteur protégé.