Qualification de l’occupation temporaire du logement par le futur acquéreur

Cass. Civ III : 6.5.21
N° 20-10.992

Une convention d’occupation précaire peut être requalifiée en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 si les parties ne justifient pas de l'existence de circonstances particulières, indépendantes de leur seule volonté (déjà en ce sens : Cass. Civ III : 29.4.9, n° 08-13308).
En l’espèce, dans l’attente de la signature de l’acte authentique, vendeur et acquéreur ont conclu une convention d’occupation précaire permettant à ce dernier d’occuper le logement. Au terme du délai convenu, aucune signature définitive n’était intervenue et le preneur a pourtant poursuivi son occupation. Le propriétaire a réclamé son expulsion au motif qu’il était devenu un occupant sans droit ni titre, tandis que l’occupant demandait la requalification du contrat en bail d’habitation, soumis à la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation écarte l’application de la loi du 6 juillet 1989 pour retenir la qualification de convention d’occupation précaire. Elle considère le recours à cette convention justifiée par l’existence de circonstances particulières, indépendantes de la volonté des parties. Celles-ci se matérialisent par l'intention commune des parties, expressément consignée, qui avait été de permettre à l’acquéreur, en contrepartie d’une redevance modique, d'occuper les lieux pendant une durée déterminée, en l'attente de la signature de l'acte authentique de vente (conditionnée par l'obtention d'un crédit immobilier).