Non-application du statut de la copropriété en l'absence de parties communes

Cass. Civ III : 14.1.16
N° de pourvoi: 13-22292

Tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est une copropriété, régie par la loi du 10 juillet 1965. Cet arrêt est l’occasion de rappeler le caractère impératif de cette définition et l’impossibilité de déroger aux critères de qualification.

En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait été condamné, à la suite d'un accident dont un locataire a été victime dans l'immeuble, à payer au département une somme en remboursement des frais exposés par ce dernier. N'ayant pu obtenir paiement de cette somme par le syndicat, il a assigné les propriétaires des appartements composant l'immeuble sur le fondement de l'action oblique.

La Cour d’Appel avait qualifié l’immeuble de copropriété et fait application de son régime juridique sur la base d'un rapport d'expertise établissant l'existence de deux corps de bâtiments accolés et appartenant à des propriétaires différents. La Cour de Cassation revient sur cette qualification en raison de l’absence de parties communes. L'existence de parties communes aurait dû en effet être recherchée pour retenir l’application du régime juridique de la copropriété et de la loi du 10 juillet 1965. À défaut de parties communes, la constitution des lots est impossible et le régime de copropriété est inapplicable.