Lotissement : prescription de l’action fondée sur la violation du cahier des charges

Cass Civ III : 6.4.22
N° 21-13.891

L'action en démolition d'une construction édifiée en violation d'une stipulation du cahier des charges d'un lotissement est une action réelle immobilière, soumise à la prescription trentenaire.
En l’espèce, les propriétaires d’un lot ont assigné en démolition et en indemnisation leurs voisins colotis pour avoir érigé en limite de propriété un abri à usage d'appentis et de local à vélos, en violation du cahier des charges. La Cour de cassation applique la distinction prévue par le Code civil entre les actions personnelles et les actions réelles :

• les premières se prescrivent par cinq ans (CC : art. 2224) ;
• les secondes se prescrivent par 30 ans (CC : art. 2227).

Le point de départ, commun à ces actions, est le jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Par conséquent, l’action visant à demander la démolition d'une construction, édifiée en violation d'une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots, en vertu d'une stipulation du cahier des charges d'un lotissement, est une action réelle soumise à la prescription trentenaire.
En revanche, l'action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d'un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale.
Cette solution concerne la violation du cahier des charges du lotissement, correspondant à un contrat entre les colotis et instaurant des restrictions au droit de propriété. Elle ne s’applique pas au règlement du lotissement, document d’urbanisme de nature réglementaire, dont la méconnaissance implique le recours aux dispositions du Code de l’urbanisme.