Location saisonnière et autorisation de changement d’usage : conformité au droit européen

Cass. Civ III : 18.2.21, arrêts n° 195, 198, 199
N° 17-26.156, 19-13.191, 19-11.462

Sur certains territoires, la location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage qui est soumis à autorisation administrative préalable (CCH : L.631-7).
Pour mémoire, un litige opposait la ville de Paris à plusieurs propriétaires de logements loués sur des plateformes de location saisonnière, sans autorisation de changement d’usage ni compensation des surfaces transformées. Elle les avait assignés afin d’obtenir leur condamnation au paiement d’une amende et voir ordonner le retour du bien à son usage d’habitation. 
La Cour de cassation a, dans un premier temps, transmis à la Cour de justice de l’Union Européenne (CJUE) une question préjudicielle tenant à la conformité au droit européen du régime français d’autorisation préalable, instauré pour louer un logement en meublé touristique (CCH : L.631-7 alinéa 6 et L.631-7-1). Elle avait sursis à statuer contre les demandes formées par la ville de Paris, dans l’attente de la décision de la CJUE (Cass. Civ III : 15.11.18, cf. Habitat Actualité n° 165).
En réponse, la CJUE a précisé que la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location constituait une raison impérieuse d’intérêt général justifiant le régime d’autorisation préalable appliqué dans la capitale (CJUE : 22.9.20, cf. Habitat Actualité n° 177). Ce régime était conforme à la directive dite "Services" de l’Union Européenne.
Les trois arrêts rendus par la Cour de cassation le 18 février 2021 tirent les conséquences de cette décision.
Pour la Cour de cassation, le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale, constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable. 
Elle exclut les cas :

• de la location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois ; 
• du bail mobilité d’une durée d'un à dix mois ;
• de la location du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois. 

Ces décisions vont permettre de trancher les 420 procédures initiées par la ville de Paris restées en suspens.