Bail conclu par une indivision, entité dépourvue de personnalité juridique : pas de nullité si le bail a été exécuté

Cass. Civ III : 16.3.17
N° 16-13063

Une indivision n’est pas dotée de la personnalité juridique. À ce titre, il ne lui est pas possible de contracter. La Cour de cassation tranche dans cet arrêt le sort du bail d’habitation conclu au nom d’une indivision.

En l’espèce, les locataires contestaient la validité du bail à l’occasion du litige les opposant au bailleur à la suite de la délivrance d’un congé pour vendre.

La Cour de cassation juge d’abord que le bail conclu au nom d'une indivision, dépourvue de personnalité juridique, est nul de nullité absolue, c’est-à-dire que la nullité peut être invoquée par toute personne y ayant un intérêt. Aussi, le bail devrait en conséquence être annulé et les parties remises dans la situation existante avant la conclusion du contrat.

Toutefois, la Cour de cassation ajoute que les locataires ne peuvent se prévaloir de la nullité du bail car "l'exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté". Dans la mesure où les locataires ont réglé le loyer entre les mains du mandataire des propriétaires indivis, ils ne pouvaient se prévaloir, par voie d'exception, de la nullité du bail.