Nullité pour défaut de date certaine d’un mandat de vente envoyé par lettre simple

Cass. Civ III : 28.9.16
N° de pourvoi : 15-19313

Dans cet arrêt, la Cour de cassation juge qu’en l’absence de date certaine du mandat confié à un agent immobilier, la formalité de l’enregistrement chronologique de cet acte, exigée par l’article 72 alinéa 4 du décret du 20 juillet 1972, n’est pas régulièrement accomplie, de sorte que le mandat est nul et que le professionnel soumis à la loi Hoguet perd le droit au paiement de la clause pénale.En l’espèce, aux termes d’un mandat de vente signé le 2 juillet 2010 par le mandant et le 5 juillet 2010 suivant par l’agent immobilier, le vendeur mandate le professionnel pour rechercher un acquéreur pour des locaux commerciaux, le mandat comportant une clause d'exclusivité. Le mandat signé par l’agent immobilier est envoyé au vendeur par courrier simple en date du 5 juillet. Puis, l’agence est informée de la cession des locaux par l'entremise d'un autre professionnel : elle adresse alors au mandataire une mise en demeure qui reste vaine, avant d'assigner cette dernière en paiement de la clause pénale prévue dans le mandat.Le juge du fond prononce la nullité du mandat pour remise tardive et rejette la demande en paiement de la clause pénale. En effet, l’article 78 du décret d’application de la loi Hoguet impose qu’en présence d’un mandat contenant une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Sur ce point, la Cour de cassation exige une remise immédiate d’un tel mandat, à peine de nullité (Cass. Civ III : 25.2.10). La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel mais invoque non plus l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 mais l’article 72 du texte réglementaire. Faute de date certaine du courrier simple daté du 5 juillet 2010 et en présence d’un mandant qui indique l’avoir reçu ultérieurement, il n’est pas sûr que l’agent immobilier ait adressé le courrier à cette date. En conséquence, la formalité de l’enregistrement chronologique de cet acte exigée par l’article 72 alinéa 4 du décret du 20 juillet 1972 n’est pas régulièrement accomplie. La nullité du mandat est donc confirmée. De même que la perte du droit au paiement de la clause pénale.À la lecture de la décision, les agents immobiliers préfèreront, quand la remise en main propre du mandat n’est pas possible, un envoi par lettre recommandée avec accusé de réception.