Annulation partielle du décret du 26 mars 2015 fixant le contenu du contrat de syndic

CE : 5.10.16
décisions n°390465

Le Conseil d’État, par un arrêt du 5 octobre 2016, s’est prononcé sur l’annulation de certaines clauses du contrat type de syndic figurant en annexe du décret du 26 mars 2015. Cette décision fait suite à des recours en excès de pouvoir à l’encontre de ce texte formés par la CLCV, la Fnaim, l’UNIS et le SNPI.

Le Conseil d’État a censuré une partie du décret et prononcé, pour tous les contrats conclus depuis le 2 juillet 2015, la nullité des clauses suivantes :

• dans l’article 9 du contrat type, consacré aux « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », la mention « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre » est supprimée : le Conseil d’État a considéré qu’il n’y a avait pas lieu de conserver ce libellé dans un paragraphe consacré aux prestations imputables au seul copropriétaire concerné (points 7 à 11 de l’arrêt) ;
• dans l’article 9.2 du contrat type, consacré « aux frais et honoraires liés aux mutations », le Conseil d’État a supprimé la mention relative au certificat adressé au notaire par le syndic (la loi du 10.7.65 : art. 20 II) qui l’informe de la qualité de copropriétaire de l’acquéreur et de l’existence d’éventuels impayés. Le Conseil d’État a considéré que les frais liés à la délivrance de ce certificat ne constitue pas des frais imputables au copropriétaire concerné (loi du 10.7.65 : art. 10-1), comme par exemple l’état daté ou les frais de recouvrement notamment (cf. points 7 à 11 de l’arrêt). En pratique, en première analyse, cela pourrait signifier que la délivrance du certificat ne pourrait donner lieu à une facturation individuelle par le syndic aux copropriétaires.

Le Conseil d’État pointe également un oubli dans le contrat type sur les frais afférents au compte bancaire séparé (cf. point 12 de l’arrêt). Ce point est sans effet, la loi du 6 août 2015 (art. 88) ayant supprimé l’obligation de mentionner le montant des frais du compte bancaire séparé dans le contrat de syndic.

D’autres griefs ont également été soulevés à l’encontre du contrat type, en particulier concernant l’archivage, les frais d’extranet, la rémunération des syndics non professionnels ou celles de tiers. Le Conseil d’État a toutefois rejeté ces griefs et a déclaré ces clauses conformes à la loi.