Crédit immobilier : condition résolutoire et devoir de mise en garde

Cass. Civ. I : 29.6.22
N° 21-11.690

La Cour de cassation précise deux éléments importants concernant la protection des emprunteurs dans le cadre d’un crédit immobilier. 
En l’espèce, deux co-emprunteurs ont souscrits plusieurs prêts bancaires pour financer l’achat d’un bien immobilier. Un seul d’entre eux s’est porté acquéreur du bien. Face à plusieurs échéances impayées, la banque les a assignés en paiement. Deux arguments étaient soulevés par le co-emprunteur non acquéreur : 

• lorsque l’un des co-emprunteurs s'abstient d'acheter, il n'est pas engagé par le prêt qui est considéré comme résolu à son égard ; 
• lorsque les prêts souscrits représentant 68 % des revenus de l’un des co-emprunteurs pour la première année d’amortissement, la banque a manqué à son devoir de mise en garde face au risque d’endettement. 

Pour la Cour de cassation, toutefois, lorsque les co-emprunteurs souscrivent un emprunt en vue de l'acquisition d'un immeuble et que cette acquisition se réalise dans les quatre mois, la condition résolutoire ne peut produire effet, peu important qu'un seul des emprunteurs ait procédé à cette acquisition. 
De plus, lors de l’octroi du prêt, le risque d’endettement excessif qui pourrait en résulter s’apprécie en tenant compte de l'ensemble des biens et revenus des co-emprunteurs, qu’ils soient ou non mariés.