Conventionnement HLM et bail en cours

Cass. Civ III : 22.10.15
N° de pourvoi: 14-17545

Dans le cadre du conventionnement APL, le Code de la construction permet (à compter de la date d’entrée en vigueur de la convention APL) au bailleur HLM d’appliquer aux titulaires de baux en cours un nouveau loyer ainsi que de nouvelles modalités de révision des loyers (CCH : L.353.16).

Dans cet arrêt, la Cour de cassation admet, en présence d’un engagement par le nouveau bailleur HLM de respecter une convention conclue en 1970 entre le précédent propriétaire et un Comité interprofessionnel du logement (CIL), que le loyer soit révisé selon les termes de la convention APL conclue par l’organisme HLM (révision le 1er juillet et le 1er janvier de chaque année). En revanche, dès lors que le bailleur HLM s’est engagé dans l’acte de vente à respecter le mécanisme de plafonnement de la convention initiale, le montant du loyer révisé dans les conditions de la convention APL ne doit pas excéder les plafonds des deux conventions.

Vente en bloc : champ d’application de la protection des occupants

(Cass. Civ III : 11.2.16)

La vente en bloc, c'est-à-dire dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de cinq logements, est réglementée (loi du 31.12.75 : art. 10-1). Préalablement à la vente, le propriétaire a le choix entre deux démarches : soit il obtient de l’acquéreur un engagement de proroger les baux d’habitation en cours, afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer de son logement pour six ans à compter de la signature de l’acte ; soit il fait bénéficier les locataires et occupants d’un droit de préemption.

La Cour de cassation précise le champ d’application de cette protection à travers la notion de « logement » : pour le calcul du nombre de logements rendant applicable la protection du locataire, seuls doivent être pris en compte les logements susceptibles d'être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence (décret n° 2002-120 du 30.1.02). En l’espèce, il s’agissait de chambres de services au 6ème étage qui ne répondaient pas à ces critères qualitatifs. Elles ne peuvent donc être comptabilisées dans le calcul du nombre de logements dans l’immeuble.