Conséquences de la suppression du COS et portée d'un permis de régularisation

Cass. Crim : 21.2.17
N° 15-84507

Depuis le 27 mars 2014, le Coefficient d’occupation des sols (COS) est supprimé afin de favoriser la densification du tissu urbain : cette suppression a impacté les outils tels que le bonus de constructibilité ou le contrôle de division des terrains bâtis. Le COS permettait d’estimer la densité de construction admise sur un terrain en fixant le nombre de mètres cubes pouvant être construits par mètre carré de sol. Il s’agissait d’un outil parmi d’autres leviers : le document d’urbanisme (PLU(i) ou POS) peut contenir d’autres outils pour limiter la constructibilité d’une surface telles que les règles de hauteur (CU : R.151-39 et R.151-40). Pour mémoire, l’abrogation du COS ne concerne pas les POS.

En l’espèce, un particulier avait attaqué l’arrêt de la Cour d’appel qui l’avait condamné à 7 000 euros d’amende tout en ordonnant la remise en état des lieux sous astreinte pour la réalisation de travaux d’extension d’un bien situé en zone naturelle du PLU approuvé en 2007(création d’un étage au-dessus du garage et d’un auvent fermé) non conformes au permis de construire obtenu en 2005 (lorsque le POS était en vigueur). En effet, la surface créée excédait les prescriptions du PLU engendrant le refus du permis modificatif sollicité par le propriétaire en décembre 2014. Or, il estimait que les prescriptions énoncées dans le PLU étaient devenues illégales au regard de la suppression du COS : le maire n’aurait pas dû lui refuser le permis modificatif.

Même si le COS a été supprimé, il ne fait pas pour autant disparaître le PLU qui peut mettre en place des règles d’implantation, de hauteur et de densité relatives aux extensions pour maintenir la compatibilité avec le caractère naturel ou agricole de la zone.

En outre, cet arrêt précise la portée du permis modificatif et montre l’intérêt d’une régularisation administrative des travaux : en 2016, le maire a adopté un arrêté afin de régulariser les modifications de l’aspect extérieur de l’étage. Ainsi, la délivrance ultérieure d'une autorisation, si elle ne fait pas disparaître l'infraction consommée, fait obstacle à une mesure de démolition (CU : L.480-13) ou de remise en état des lieux (CU : L.480-5). La Cour de cassation annule donc les dispositions de l’arrêt de la Cour d’appel de 2015 ordonnant au propriétaire de remettre en conformité de l’aspect extérieur de l’étage avec le permis délivré en 2005.