Charges récupérables et rémunération du gardien

Cass. Civ III : 28.2.18
N° 17-11985 17-12004 17-12015

Des locataires demandaient la restitution d’un trop perçu de charges à leur bailleur social en contestant le caractère récupérable des charges relatives à la rémunération du gardien. Le bailleur condamné au remboursement des sommes avait alors saisi la Cour de cassation. Dans cet arrêt, deux problématiques sont soulevées : le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition de l’indu et les conditions de récupération sur les locataires de la rémunération du gardien d’immeuble.
Concernant les baux d’habitation du parc social, le délai de prescription d’une action en répétition de l’indu est de 3 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (CCH : L.442-6 ; loi du 1.9.48 : art. 68). La question est alors celle de savoir quel est le point de départ dudit délai. Dans sa décision, la Cour de cassation censure le jugement du tribunal d’instance au motif que le point de départ de l’action en répétition de charges indûment payées est le jour de la régularisation des charges et non celui du versement de sa provision. La Cour confirme ainsi son revirement de jurisprudence opéré par son arrêt du 9 novembre 2017 (cf. Habitat Actualité n°160).

Concernant la possibilité de récupérer la rémunération du gardien au titre des charges locatives, elle diffère selon le travail effectué par le gardien. Ainsi, s’il assure cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, alors sa rémunération est exigible au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant. Si le gardien n'assure que l'une ou l'autre des deux tâches, alors sa rémunération est récupérable à hauteur de 40 % (décret n°87-713 du 26.8.87 : art. 2 c, à noter que la liste des charges récupérables est fixée par le décret n°82-955 du 9.11.82 quand il s’agit du parc social).

En l’espèce, le bailleur avait fait appel à un prestataire extérieur pour l'entretien des parties communes. Or, conformément à une jurisprudence constante (Cass. Civ III, 17.12.13, n°12-26780), le juge d’instance retient que lorsqu’il y a un partage de tâches avec un tiers (sauf en cas d’impossibilité matérielle temporaire), la rémunération du gardien n’est pas récupérable sur les locataires. Cette décision est cassée. La Cour de cassation considère que le tribunal d’instance aurait dû rechercher si le gardien n'avait pas effectué seul une de ces deux tâches précitées avant de déclarer que la rémunération du gardien n’entrait pas dans les charges récupérables. Si ce revirement de jurisprudence se confirme, en cas de partage permanent des tâches avec un prestataire extérieur, la rémunération du gardien serait partiellement récupérable sur les locataires s’il accomplit seul l’élimination des rejets ou l’entretien des parties communes.