CCMI : effets de la nullité du contrat / démolition /sanction disproportionnée

Cass. Civ III : 28.11.18
N° 17-12537 

La décision du 28 novembre 2018 est l’occasion de rappeler qu’en cas de nullité du contrat, la démolition de l’ouvrage relève à la fois de la décision de l’acquéreur et de la position du juge. En outre, la sanction de la démolition doit être justifiée, notamment par l’état de la construction.
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, un particulier avait confié à un entrepreneur la construction d’une maison individuelle. Le contrat conclu ne respectait pas la réglementation impérative applicable en matière de CCMI. En cours de construction, le maître de l’ouvrage s’était plaint de désordres, le chantier avait été interrompu. Le professionnel représenté par le liquidateur de la société de construction avait assigné le maître de l’ouvrage en paiement des travaux réalisés. De son côté, le maître de l’ouvrage avait assigné l’assureur et le gérant de la société en demandant la résiliation aux torts exclusifs du constructeur et la remise en état des lieux emportant démolition de l’ouvrage. 
Le juge d’appel avait prononcé la nullité du contrat du fait du non-respect par le professionnel des dispositions impératives du CCH. En revanche, il avait considéré que la démolition était une sanction disproportionnée et avait condamné le maitre de l’ouvrage à payer une certaine somme au titre des restitutions.
La Cour de cassation relève que la remise en état, formulée par le maitre de l’ouvrage, alors qu'il avait pris l'initiative de faire achever la construction, constituerait une sanction disproportionnée, au regard des travaux réalisés et aujourd'hui quasiment achevés, et de la gravité des désordres. En conséquence, le particulier est redevable, par le jeu des restitutions réciproques, du coût de la construction réalisée sous déduction des malfaçons et moins-values et des sommes déjà versées.
Cette solution est conforme à celle retenue par la Cour de cassation depuis un arrêt de principe du 15 octobre 2015, confirmée par la suite par un arrêt du 21 janvier 2016.
Avant la décision de 2015, la Cour de cassation jugeait que la nullité du CCMI pour violation des règles d’ordre public protectrices du maître de l’ouvrage ouvrait à ce dernier le droit de solliciter la démolition de l’ouvrage et la remise en état du terrain sans paiement ni indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés (Cass. Civ III : 26.6.13).