Arrêté de péril sur les parties communes de copropriété / Suspension des loyers

Cass. Civ III : 20.10.16
N° de pourvoi : 15-22680

Les dispositions législatives de lutte contre l’habitat indigne prévoient, que lorsqu’un immeuble a été déclaré insalubre ou en état de péril, la suspension du paiement des loyers s’applique jusqu’à la levée de l’arrêté qui correspond à l’exécution des travaux (CCH : L.521-2).

S’agissant de l’arrêté de péril pris uniquement sur les parties communes de l’immeuble en copropriété (en l’espèce, la façade), certaines Cours d’appel refusaient d’appliquer cette suspension dès lors que la sécurité du locataire n’était pas compromise par l’état du bâtiment, qu’il ne subissait pas une privation dans l’occupation de son logement du fait des désordres ou des travaux à entreprendre pour y remédier, ou encore que l’arrêté ne prévoyait pas une interdiction d’habiter.

La Cour de cassation tranche cette question. Elle censure les juges du fond en ce qu’ils ont ajouté une condition à la loi : l’article L.521-2 du Code de la construction et de l’habitation ne subordonne pas la dispense de l’obligation de payer le loyer à ces conditions particulières. Ainsi, lorsqu’un arrêté de péril vise les parties communes d’un immeuble en copropriété, la suspension des loyers concerne la totalité des lots comprenant une quote-part dans les parties communes et s’applique même si l’arrêté ne porte que sur les parties communes de l’immeuble.

La solution aurait peut-être été différente et la suspension des loyers limitée au seul bâtiment visé par l’arrêté, si la copropriété, composée de plusieurs bâtiments, était soit organisée en plusieurs syndicats secondaires, soit comportait des parties communes spéciales à chaque bâtiment.