Annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager et enregistrement de la transaction

Cass. Civ III : 20.12.18
N° 17-27814 

Pour mémoire, afin d’encadrer la pratique des transactions mettant fin à un litige en matière d’urbanisme, leur enregistrement obligatoire, à titre de validité, est prévu (ord. n° 2013-638 du 18.7.13 / CU : L.600-8) ; cet enregistrement doit intervenir dans un délai d’un mois (CGI : art. 635). La loi ELAN du 23 novembre 2018 a étendu cette obligation aux transactions conclues en amont de l’introduction d’un recours et sanctionne de nullité le défaut d’enregistrement auprès des services fiscaux dans le mois suivant la signature du protocole transactionnel (cf. Habitat Actualité, numéro spécial ELAN).
Dans cette affaire, une société de construction, qui avait obtenu un permis de construire pour deux bâtiments comprenant plusieurs logements, a vu son permis attaqué devant le juge administratif par une société propriétaire d’une parcelle voisine. Pour mettre un terme à ce différend, les deux sociétés avaient transigé. En contrepartie du désistement, la société de construction devait prendre à sa charge le nettoyage des vitres de la maison située sur le terrain voisin, la plantation d'un mur végétal et le paiement de la somme de 12 000 €. Par la suite, le président du tribunal de grande instance avait conféré force exécutoire à la transaction. Toutefois, la société de construction avait assigné la société voisine en rétractation de cette ordonnance, en se fondant sur l’absence d’enregistrement dans le mois suivant la date de la transaction.
La Cour de cassation décide que, bien que la transaction ait été enregistrée par la suite, le non-respect de ce délai a pour conséquence la nullité de la transaction. Selon la Cour, admettre une révélation tardive d’une transaction serait en contradiction avec l’objectif de moralisation et de transparence poursuivi par le législateur. La Cour précise en outre que "ce délai d’enregistrement est un délai de rigueur qui ne peut être prorogé et dont l’inobservation entraîne l’application de la sanction légale, quel que soit le motif du retard". La Cour conforte ainsi la logique codifiée par l’article 80 de la loi ELAN.