Acquisition par un organisme HLM de logements loués : conditions d’application de la loi ELAN

Cass. Civ III : 3.6.21
N° 20-12.353

Lors d’une acquisition de patrimoine privé par un organisme HLM, la possibilité pour les locataires en place de conserver leur bail, telle qu’issue de la loi ELAN, ne s’applique qu’aux situations postérieures au 25 novembre 2018.
En l’espèce, un organisme HLM avait acquis en 2014 un immeuble occupé par des locataires et conclu une convention avec l’État. Les locataires, dont le bail était soumis à la loi du 6 juillet 1989, ont refusé de s’acquitter du Supplément de loyer solidarité (SLS) réclamé par le bailleur. Pour en contester l’application, ils invoquaient les dispositions issues de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (CCH : L.353-16 et L.441-3 dans leur rédaction issue de la loi ELAN du 23.11.18). Selon ces dispositions, en cas d’acquisition de patrimoine privé par un organisme HLM, les locataires en place (titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature d’une convention avec l’État par l’organisme d’HLM) bénéficient d’une option leur permettant, soit de conserver leur bail, soit de conclure un nouveau contrat conforme aux stipulations de la convention.
La Cour de cassation précise qu’il résulte des termes de la loi ELAN et des travaux parlementaires que cette mesure est dépourvue de caractère interprétatif, qui aurait justifié une application rétroactive. Elle s’applique aux seules situations postérieures à son entrée en vigueur (soit le 25 novembre 2018). Pour le cas, il convient donc de faire application des dispositions du CCH dans leur rédaction antérieure. Pour mémoire, avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, les dispositions de la convention s’appliquaient de plein droit au locataire ou à l’occupant de bonne foi en place dans le logement au moment de la signature de la convention (Cass. Civ III : 10.7.13, n° 12-18918 ; Cass. Civ III : 20.6.19, n° 18-17028).