Agent immobilier : pas d’indemnisation possible en l’absence d’opération conclue

Cass. Civ III : 16.11.16
N° de pourvoi : 15-22010

Dans cet arrêt, la première chambre civile de la Cour de cassation reprend pour un mandat exclusif une solution qu’elle avait retenue en 2015 à propos d’un mandat simple (Cass. Civ I : 5.3.15).Fondé sur les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 (art.6-1) et de son décret d’application du 20 juillet 1972 (art.72), l’arrêt rendu le 16 novembre 2016 retient, à propos d’un mandat exclusif, qu’en l’absence de conclusion du contrat de vente, l’agent immobilier n’a droit à aucune indemnisation si le mandant refuse de conclure la vente aux conditions stipulées dans le contrat de mandat, et cela contrairement aux prévisions de la clause pénale contenue dans le mandat. En l’espèce, une clause du contrat prévoyait l’engagement du mandant à "signer au prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente, éventuellement assortie d’une demande de prêt immobilier […] avec tout acquéreur présenté par le mandataire". Le non-respect de cet engagement était sanctionné par le versement d’une indemnité conventionnelle.Pour mémoire, l’article 6 de la loi Hoguet prévoit que l’agent immobilier n’a droit à aucune somme d’argent lorsque l’opération n’est pas effectivement conclue. L’article 72 du texte réglementaire précise que, sauf mention spécifique dans le mandat, l’agent immobilier est titulaire d’un simple mandat d’entremise, consistant en la recherche de clients et la négociation. Ce mandat ne confère donc pas au mandataire le pouvoir d'engager son mandant pour conclure la vente.Pour la Cour de cassation, il résulte des textes cités ci-dessus qu’aucune somme d’argent (honoraires mais également indemnité conventionnelle convenue au titre de la responsabilité contractuelle) ne peut être exigée par l’agent immobilier dès lors que le contrat n’est pas conclu.Aussi, le juge du fond ne pouvait retenir la faute contractuelle du mandant et le droit à indemnisation du professionnel. L'affaire est renvoyée devant la Cour d'appel de Versailles.