Dossier : Vous achetez, vous construisez / Investissement locatif : réduction d'impôt et investissement

Dispositif Denormandie : investissement locatif entre 2019 et 2027

Principe
Le dispositif "Denormandie" est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif qui permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu, à condition d’acheter un logement ancien, situé dans certaines zones, et d’y réaliser des travaux pour le mettre en location.

Dates d’application
Le dispositif "Denormandie" s’applique aux opérations réalisées entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.

Démarches
Le choix du dispositif "Denormandie" doit être précisé lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l'avantage fiscal. Doivent être entre autres joints à la déclaration de revenus :

la copie du bail ;
la copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail ;
les factures des travaux réalisées ;
une évaluation énergétique (avant et après travaux).

Plafonnement de l’avantage fiscal
Pour l’imposition 2024 le total des avantages fiscaux cumulés (déduction, réduction ou crédit d’impôt) est plafonné :

en hexagone à 10.000 € ;
en outre-mer à 18.000 €.

Le plafonnement est le même pour tous les foyers fiscaux (personne seule, en couple, avec ou sans personne à charge).

À savoir

Le dispositif "Denormandie" est une extension du dispositif d'investissement locatif "Pinel".

Tout replier Tout déplier

Les avantages du dispositif "Denormandie"

La réduction d’impôt dépend :

du coût total de l’opération :
- prix d’acquisition ;
- honoraires de notaire ;
- commissions versées aux intermédiaires ;
- droits d'enregistrement ;
- taxe de publicité foncière ;
- montant des travaux.
de la durée de location (six, neuf ou 12 ans).

En hexagone

	6 ans	9 ans	12 ans
Réduction d’impôt calculée sur le coût total de l’opération	12%	18%	21%

En outre-mer

	6 ans	9 ans	12 ans
Réduction d’impôt calculée sur le coût total de l’opération	23%	29%	32%

À savoir

La réduction d’impôt s’applique dans la limite de 300 000 € du coût total de l’opération et de 5 500 € par m² de surface habitable.
Le bénéfice de la réduction d’impôt est lissé sur la durée d’engagement de location.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l'impôt sur le revenu. La fraction non imputée ne peut donner lieu à remboursement.
Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent être déduites pour la détermination des revenus fonciers (pour rappel, après avoir déclaré les loyers perçus, les propriétaires peuvent déduire de ce montant les frais et charges qui grèvent le logement loué).

Exemple

En hexagone
- Coût de l’opération avant travaux : 450.000 €.
- Montant des travaux : 150.000 €.
- Coût total de l’opération après travaux : 600.000 €.
- Location sur 12 ans.

Le montant de la réduction d’impôt (hors plafonds) est : 600.000 * 21% = 126 000 €. Toutefois, le coût total de l’opération dépasse le plafond fixé à 300.000 €.

Le montant réel de la réduction d’impôt pour cette opération est : 300.000 * 21% = 63.000 €
Le montant de la réduction d’impôt par année est : 2% par an pendant neuf ans (6.000 €) puis 1% par an (3.000 €) pendant trois ans.

En outre-mer
- Coût de l’opération avant travaux : 450.000 €.
- Montant des travaux : 150.000 € C.
- Coût total de l’opération après travaux : 600.000 €.
- Location sur 12 ans.

Le montant de la réduction d’impôt (hors plafonds) est : 600.000 * 32% = 192.000 €. Toutefois, le coût total de l’opération dépasse le plafond fixé à 300.000 €.

Le montant réel de la réduction d’impôt pour cette opération est : 300.000 * 32% = 96.000 €
Le montant de la réduction d’impôt par année est : 3,833% par an (11.500 €) pendant six ans puis 2% par an (6.000 €) pendant trois ans et enfin 1% par an (3.000 €) pendant trois ans.

Les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif

Pour pouvoir bénéficier du dispositif "Denormandie", le logement mis en location doit respecter les conditions cumulatives suivantes :

être situé dans l’une des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué les territoires ou dans l’une des communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) ou dans l’une des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important (cf. simulateur) ;
être loué non-meublé ;
être loué pour un usage d'habitation principale ;
être loué durant une période d’au moins six ans ;
être loué pour un loyer inférieur à certains plafonds (cf. les plafonds de loyers et de ressources à respecter) ;
être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures à certains plafonds (cf. les plafonds de loyers et de ressources à respecter).

De plus, le dispositif s’applique uniquement :

aux logements anciens dans lesquels le bailleur réalise des travaux ;
aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation dans lesquels le bailleur réalise des travaux pour les transformer en logements.

ET pour lesquels les travaux réalisés par le bailleur :

soit améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 20% ;
soit créent des surfaces habitables nouvelles (par exemple, balcon, terrasse ou garage) ;
soit correspondent à deux des cinq types de travaux suivants :
- la rénovation des murs ;
- la rénovation des toitures ;
- la rénovation des fenêtres ;
- le changement de chaudière ;
- le changement de production d’eau chaude.

À savoir

La location devra prendre effet dans les 12 mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
L'achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné.
Le bailleur peut louer à un ascendant ou descendant dès lors qu’il ne fait pas partie de son foyer fiscal.
L’étiquette énergétique doit être classée à minima "E" après travaux.
Les travaux doivent être réalisés par un professionnel uniquement.
Les travaux doivent représenter 25 % du coût total de l’opération.

Exemple

Coût total de l’opération : 150.000 €.
Montant minimal des travaux obligatoires pour bénéficier du dispositif "Denormandie" : 37.500 €.

Les plafonds de loyer et de ressources à respecter

Plafonds de loyers applicables en 2024 (en euros/m² par mois charges non comprises)

En hexagone

Zone A bis : 18,89 €
Zone A : 14,03 €
Zone B1 : 11,31 €
Zone B2 et C : 9,83 €

En outer-mer

Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 11,65 €
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna : 14,28 €

Plafonds de ressources applicables en 2024

En hexagone

Composition du foyer locataire	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	43.475 €	43.475 €	35.435 €	31.892 €
Couple	64.976 €	64.976 €	47.321 €	42.588 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge	85.175 €	78.104 €	56.905 €	51.215 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge	101.693 €	93.556 €	68.699 €	61.830€
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge	120.995 €	110.753 €	80.816 €	72.735 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge	136.151 €	124.630 €	91.078 €	81.971 €
Majoration par pers. à charge supplémentaire	+ 15.168 €	+ 13.886 €	+ 10.161 €	+ 9.142 €

En outre-mer

Composition du foyer locataire	Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna
Personne seule	31.589 €	34.369 €
Couple	42.186 €	45.896 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge	50.731 €	55.192 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge	61.243 €	66.630 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge	72.044 €	78.380 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge	81.192 €	88.333 €
Majoration par pers. à charge supplémentaire	+ 9.063 €	+ 9.859 €

Les règles de cumul avec les autres dispositifs fiscaux

Il est possible de cumuler ce dispositif pour un même logement avec le régime du micro-foncier.

À savoir

Il est possible de cumuler le dispositif “Denormandie” avec d’autres aides, notamment :

les aides d’Action Logement :
- Action cœur de ville,
- Prêt amélioration performance énergétique ;
une subvention de l'Anah pour les travaux de rénovation réalisés (le bailleur s’engagera à respecter toutes les conditions d’éligibilité relatives au conventionnement, en revanche, il ne pourra pas bénéficier de la réduction fiscale Loc’Avantages, ni du dispositif Louer Abordable dit "Cosse") ;
pour un même logement, le demandeur ne peut pas cumuler Loc’Avantages avec les autres dispositifs d’investissements locatifs ;
CEE ;
aides locales des collectivités ….

Le dispositif "Denormandie" ne permet pas de prétendre à la réduction d’impôt pour les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la "Fondation du patrimoine".

Les + d’un conseil en ADIL

Des renseignements adaptés pour votre investissement dans l'ancien
Connaître la liste des communes concernées par ce dispositif, la nature des travaux à réaliser, les conditions de location...
+
Des conseils juridiques sur tous les aspects du projet
Sur les contrats de prêts, de vente et de construction, les autorisations d’urbanisme, les droits et obligations du bailleur et du locataire…
+
Des conseils sur tout ce qui concerne le projet à court, moyen et long terme
Sur la copropriété, les assurances, les responsabilités, les diagnostics techniques, la rénovation énergétique, la réalisation de travaux…

Retrouvez les coordonnées de votre ADIL

Cet article vous a-t-il été utile ?

Les autres articles de "Investissement locatif : réduction d'impôt et investissement"

Précautions et vérifications

N’examinez pas les seuls critères fiscaux, étudiez l’impact de l’investissement sur votre budget actuel et dans les années à venir.
Dispositif Loc’Avantages : investissement locatif entre 2022 et 2024

Loc’Avantages permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt importante (de 20% à 65 %), s’ils mettent en location leur bien à un montant inférieur aux loyers du marché local et sous certaines conditions de ressources du locataire.
Dispositif Louer abordable : investissement locatif entre 2017 et 2022

Le dispositif "Louer abordable" dit "Cosse" est un dispositif d’incitation fiscale qui permet de bénéficier d'une déduction des revenus fonciers issus de la location d’un logement, à condition d’avoir signé une convention avec l'Anah.
Loi Pinel : réduction d'impôt pour investissement locatif

Découvrez notre présentation sur la Loi Pinel et la réduction d’impôt sur l'investissement locatif. Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit "Pinel", vise les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
Dispositif Duflot : investissement locatif entre 2013 et 2014

Ce dispositif d’investissement locatif concerne les opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014.
Présentation de la réduction d'impôt pour investissement locatif « Scellier »

Ce dispositif d’aide à l’investissement locatif concerne les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012.
Dispositif Robien recentré - Acheteur

Ce dispositif d'aide à l'investissement locatif concerne les opérations réalisées à compter du 1er septembre 2006 et jusqu’au 31 décembre 2009.
Dispositif Robien classique

Ce dispositif d’aide à l’investissement locatif concerne les opérations réalisées entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006.
Dispositif Borloo neuf

Ce dispositif d'aide à l'investissement locatif concerne les opérations réalises entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.
Dispositif Borloo ancien : investissement locatif entre 2006 et 2017

Ce dispositif concerne les logements conventionnés avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) et mis en location à compter du 1er octobre 2006.
Dispositif Besson ancien : investissement locatif entre 1999 et 2006

Ce régime concerne les baux conclus, entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006.